24.05.2024

1.   Açık arttırma işlemi nasıl yapılır?

Kanun’un ve Uygulama Yönetmeliği’nin ilgili hükümleri uyarınca, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satılabilmesi için salt çoğunluk tarafından alınan kararların ve bu karar doğrultusundaki anlaşma şartlarını içeren teklifin (örneğin yüklenici ile imzalanması planlanan sözleşme taslağının) noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle karara katılmayanlara tebliğ edilmesi gerekmektedir. Bu bildirimde teklifin 15 gün içinde incelenmemesi veya aynı süre içinde kabul edilmemesi halinde arsa paylarının açık arttırma usulüyle satılacağının ihtar edilmesi gerekir.

Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır.

Satış işlemi, öncelikle çoğunluğu sağlayan paydaşlar arasında yapılacağından söz konusu açık arttırma kamuya açık bir ihale değildir. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde paydaşlar arasında yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul eden üçüncü kişilere satış yapılabilir. Dikkat edilmesi gereken bir husus, riskli alan ve rezerv yapı alanlarından farklı olarak pay sahipleri arasından herhangi bir alıcı çıkmadığı takdirde taşınmazın Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından alınabileceğinin düzenlenmemiş olmasıdır. Kanun ve Yönetmelik riskli yapıda ihalenin yalnızca üçüncü kişilere açılması esasını getirmiştir.

Öte yandan, taşınmaz üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması satışa  engel teşkil etmeyecektir. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam edecektir.

2.   Açık arttırma hangi değer üzerinden yapılır?

Kanun hükmüne göre açık arttırma bedeli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilecek rayiç değerden az olamayacaktır. Çoğunluğu oluşturan paydaşlar, satış konusu taşınmazın değerini Sermaye Piyasası Kurulu’na  kayıtlı faaliyet gösteren bir değerleme kuruluşuna tespit ettirir ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya satışı yapacak ilçe belediyesine satış talebinin ekinde sunar. Bunun akabinde satışı yapacak olan idare, kendi bünyesinde bulunan komisyon aracılığıyla bu raporu referans alarak rayiç bedeli tespit eder.

3.   Açık arttırma ve satış işlemlerine karşı başvuru yolları nelerdir?

Söz konusu değer tespit raporuna dayalı olarak satış işlemlerine başlanıldığında satış gününün  hak sahiplerince öğrenilmesinden itibaren değer tespit raporundaki eksiklikler veya yanlışlıklar gösterilerek satış işleminin iptali ve yürütmenin durdurulması istenebilir.

Açık arttırma ve satış işlemlerinin tamamı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından yürütülen idari işlem mahiyetinde olduğundan İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca idari işlem nedeniyle menfaati ihlal edilen herkesin 30 gün içerisinde iptal davası açma hakkı vardır. Satış işlemi nedeniyle menfaati etkilenen herkes iptal davası açabileceğine göre taşınmaz üzerinde irtifak, ipotek gibi ayni hak sahipleri ile haciz vs. hakları bulunanlar da dava ehliyetine sahip olabilecektir. 

Yasa’da ve Yönetmelik’te tanımlanan belgelerin eksik olması, çoğunluk kararının usulüne uygun alınmamış olması, değer tespit raporunun ibraz edilmemiş olması gibi usulsüzlüklere rağmen alınan bir satış kararı varsa bu işleme karşı iptal davası açılması ve iptal davasının pratikte bir anlam ifade edebilmesi için satış işleminin yürütmesinin durdurulması gerekir. Aksi takdirde yasa ve yönetmeliğe aykırı işlemlerle yapılan satış neticesinde taşınmazın el değiştirerek telafisi  güç zararlar ortaya çıkabilir. İdare Mahkemeleri tarafından satış işleminin iptali davalarında çoğunlukla satış bedelinin  düşük tespit edilmesi nedeniyle iptal kararları verildiği görülmektedir.

4.   Satış işleminin iptal edilmesi halinde mülkiyet hakkı eski hak sahibine nasıl iade edilecektir?

İdare mahkemesi tarafından satışa ilişkin yürütmenin durdurulması kararı verilmemişse iptal davası devam ederken mülkiyet hakkının ihale alıcısına geçmesi kaçınılmazdır. Bu durumun, uygulamada ciddi sorunlara sebebiyet vermesi nedeniyle 6306 sayılı Kanun’un 6. Maddesine 10.06.2022 ve 7.11.2023 tarihlerinde eklenen cümlelerle belirsizlik bir nebze giderilmeye çalışılmıştır. Yeni düzenlemeler uyarınca iptal kararının satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesine ya da farklı bir gerekçeye dayalı olarak verilmesi üzerinden ikili bir ayrıma gidilmiştir. Buna göre, satış bedelinin eksik hesaplanması hariç bir gerekçeyle iptal kararı verilmişse; taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmemiş olması halinde Başkanlığın durumu ilgili tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine taşınmaz re ’sen eski malik adına tescil edilecektir. İhalede ödenen satış bedeli ise ihale alıcısına iade edilecektir. Ancak satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal kararı verilmişse; ihale satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki fark, hisseyi satın alan ihale alıcısı tarafından hissesi satılan eski malike ödenecektir. Ödenmesine hükmedilen bedelin Başkanlığın/İdarenin bu konuda hisseyi satın alan malike yapacağı bildirim tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde eski malike ödeneceği, verilen süre içerisinde ödemenin yapılmaması halinde bedelin Başkanlıkça/İdarece ödeneceği düzenlenmiştir.

Sonuç olarak;

1.   6306 Sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı hakkında alınan başta yıkım ve yeniden inşa kararı olmak üzere riskli yapının ne şekilde değerlendirileceğine ilişkin salt çoğunluk kararına katılmayan azınlık malik ve pay sahiplerinin arsa payları İdare/Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından açık arttırma yoluyla satılacaktır.

2.  Yasa'da ve Yönetmelik'te belirtilen usule aykırı bir işlem yapılması veya satış bedelinin düşük tespit edilmesi halinde, açık arttırma ve satış işlemlerinin tamamı idari işlem mahiyetinde olması nedeniyle 30 gün içerisinde İdare Mahkemelerinde söz konusu işlemin iptal davası açılabilecektir.

3.   Açık arttırma yoluyla satış sonucu arsa payının mülkiyeti ihale alıcısı yeni malike geçtikten sonra satış işleminin iptaline karar verilmesi halinde eski malikin zararının giderilmesine ilişkin iptal kararının gerekçesine göre arsa payının eski malik adına tescili ya da fark bedelin ödenmesi olmak üzere ikili bir uygulama söz konusudur.