RİSKLİ YAPI HAKKINDA YAPILACAK TOPLANTIYA VE ALINACAK KARARLARA

İLİŞKİN USULLER 

*Beyzanur Kandemir

 

Türkiye sahip olduğu jeolojik özellikleri sebebiyle dünyanın en aktif deprem kuşaklarından birinde yer almaktadır. Devam eden göç hareketleri ve diğer pek çok faktör ile meydana gelen çarpık kentleşme sebebiyle ise nüfus yoğunluğu artan bölgelerde, başta deprem olmak üzere olası afetlerde can ve mal kayıplarının önüne geçmek için mevzuatımızda düzenlemeler yapma ihtiyacı hasıl olmuştur. Bu amaçla yürürlüğe giren son hukuki düzenleme, 2012 yılında kabul edilen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. 6306 sayılı Kanun, kişilerin yapılarına ilişkin olarak genel kanuni düzenlemelerden farklı nitelikte birtakım müdahaleler içermektedir. Her ne kadar bu müdahalelerin kamu yararı ve yaşam hakkı bağlamında zaruri olduğu kabul edilebilecekse de, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin de muhafaza edilmesi gerekmektedir.

Çalışmada 6306 Sayılı Kanun’da tanımlanan riskli yapılar hakkında maliklerin yapacakları toplantı ve karar usulleri irdelenecektir. Bu doğrultuda öncelikle riskli yapıya ilişkin yapılacak toplantının niteliği hakkındaki tartışmalar değerlendirilecek, arkasından riskli yapının kat mülkiyetine yahut paylı mülkiyete tabi olup olmamasına göre değişen durumlar incelenecektir. Çalışmanın devamında ise yapılacak toplantın usulî özellikleri üzerinde durulacak ve maliklerin bu toplantıda alacakları kararlarda aranan karar yeter sayıları ve usule ilişkin diğer konular değerlendirilecektir.

1. Riskli Yapı Hakkında Yapılacak Toplantı

1.1. Genel Olarak Riskli Yapı

Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un m.2/f.1, (d) bendi ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin m.3/f.1 (g) bendi hükümlerinde tanımlanmıştır. İlgili düzenlemelere göre riskli yapı, “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı” ifade etmektedir[1]. Kanun’da[2] yapılan tanım doğrultusunda “riskli yapı” kavramının içerik bakımından bir sınırlamaya tabi tutulmadığı görülmektedir. Ancak Uygulama Yönetmeliği m.7/f.1,c.2’de riskli yapı tespitinin “kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında” yapılacağı belirtilmiştir. Bu noktada Yönetmelik[3] kapsamında riskli yapıya yönelik gerçekleştirilecek başta risk tespiti olmak üzere kentsel dönüşüm uygulamalarının, riskli binalar ile sınırlandırılmış olduğu anlaşılmaktadır[4].

1.2. Riskli Yapı Hakkında Yapılacak Toplantının Niteliği

Bir binanın riskli olduğunun tespit edilmesinden sonra olası bir afete karşı mevcut tehlikenin bertaraf edilmesi gerekmektedir. Risk tespitinin ardından 6306 sayılı Kanun’da kullanılması öngörülen tedbir araçları[5] binanın güçlendirilmesi ve binanın yıkılması işlemleridir. Bu noktada riskli bina hakkında yıkım yahut güçlendirme hususunda karar alma yetkisi de bina üzerinde kurulu bulunan mülkiyet çeşidine göre paydaşlara ya da kat maliklerine ait olacaktır[6]. Kat maliklerinin alacağı kararlar bakımından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, paydaşların alacağı kararlar bakımından da 6098 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda sağlanması beklenen karar yeter sayıları düzenlenmiştir. Kentsel dönüşüm uygulamalarına yönelik alınacak kararlara ilişkin ise 6306 sayılı Kanun’un diğer kanunlardan farklı olarak sevk ettiği hükümlerde bazı nitelikli çoğunluk sayıları aranmıştır[7].

Maliklerin binanın dönüşümüne yönelik  fikirlerini serbestçe ileri sürebilmelerinin sahip oldukları mülkiyet hakkının bir gereği olduğunu söylemek lazım gelir. Her ilgilinin üzerinde hak sahibi olduğu mülkiyet veya pay hakkında söz hakkını serbestçe kullanabilmesine olanak sağlayan usul ise toplantı usulüdür. Bu noktada yukarıda ifade edilen karar yeter sayılarının sağlandığı ihtimalde dahi toplantının gerekli olup olmadığı sorusunun akla gelmesi tabiidir[8]. Nitekim kentsel dönüşüm uygulamaları hakkında özel düzenlemeler ihtiva eden 6306 sayılı Kanun’da da toplantı yapılarak karar alınmasına ilişkin herhangi bir emredici kural yer almamaktadır. Öte yandan Uygulama Yönetmeliği’nde yer alan toplantı hakkındaki düzenlemelere ilişkin olarak Yönetmelik’in yürürlüğünü takip eden yıllardan itibaren birtakım değişiklikler yapılmıştır. Dolayısıyla bu noktada kararların toplantı eşliğinde alınması hakkında mevcut olan belirsizlik, gerek mülkiyet hakkına müdahale bağlamında gerekse de kararların dayanak teşkil ettiği bazı hukuki işlemlerin sıhhati bağlamında birtakım tartışmalara sebep olmaktadır.

1.3. Toplantıya İlişkin Sevk Edilen Hükümler

6306 sayılı Kanun’da ve Uygulama Yönetmeliği’nin günümüze kadar devam eden değişikliklerinde risk tespiti üzerine mutlaka toplantı yapılması hakkında emredici bir hüküm yer almamıştır. Nitekim ülkemizde de malikler veya paydaşlar, kentsel dönüşüm uygulamalarının başlangıcında riskli yapı hakkında herhangi bir toplantı yapmaksızın yüklenici ile sözleşme kurmaktadır. Hatta kimi zaman söz konusu hukuki işlemlerin, riskli yapı hakkında karar dahi alınmaksızın yapıldığı görülmektedir[9].

Uygulama Yönetmeliği’nin m.15/f.2 hükmüne 2013 senesinde yapılan değişiklik ile toplantıya ilişkin olarak öngörülen bazı koşulların varlığı durumunda toplantı yapılmasının zorunlu olduğunun anlaşılmasına olanak sağlayan bir ibare eklenmiş bulunmakta idi. Hükme göre, riskli yapılar hakkındaki kararların 6306 sayılı Kanun’un m.6 hükmü uyarınca malikler tarafından oybirliği ile alınamadığı hallerde, maliklerden yalnızca birinin istemi üzerine diğer tüm maliklerin toplantıya çağrılması gerekmekteydi. Söz konusu ifadeden, oybirliğinin sağlanmış olduğu sürece toplantı tertip edilmesine gerek olmadığı; toplantının ancak oybirliğinin sağlanamadığı hallerde yapılması lazım geldiği anlaşılmaktaydı. 2016 senesinde Yönetmelik’te yapılan sonraki değişiklikte ise bu hüküm madde metninden çıkarılmış ve riskli yapıya ilişkin bir toplantı yapılıp yapılmaması noktasında belirsizlik meydana gelmiştir.

Toplantı meselesine ilişkin olarak 2023 tarihindeki son değişiklik neticesinde Uygulama Yönetmeliği m.15/f.2, c.1’in mevcut hali, “(…) payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

1.4. Toplantının Gerekliliğine İlişkin Tartışma

Uygulama Yönetmeliği’nin m.15/f.2, c1’in son halindeki “toplantı yapılması gerekmeksizin” ifadesinin, toplantının lüzumuna ilişkin tartışmaları nihayete erdirmeye elverişli nitelikte olduğu düşünülebilir. Fakat söz konusu hükmün hukuka uygunluk noktasında yerindeliğinin tartışmaya oldukça açık olduğunu da belirtmek gerekir. Nitekim 2016 senesinde yapılan değişiklikle m.15/f.2’de bulunan toplantı hakkındaki ifadelerin metinden çıkartılması durumunda dahi toplantı yapılması mecburiyetinin yönetmelik hükümlerinden değil, mülkiyet hakkının bizatihi kendisinden kaynaklandığı ve söz konusu değişikliğin toplantının zaruri niteliğine herhangi bir etki etmediği savunulmakta idi[10]. Zira riskli yapı hakkında alınacak karar, esasen çok taraflı bir hukuki işlemi ifade ettiğinden dolayı Kanun’da aranan çoğunlukta bir karara varılabilmesi için maliklerin iradelerini beyan edecekleri bir müzakere ortamının oluşturulması elzemdir[11]. Çünkü aksinin kabulü, bazı maliklerin, karar yeter sayısında asgari çoğunluğa ulaşmak suretiyle azınlığın da üzerinde hak sahibi olduğu riskli yapı hakkında karar alıp sözleşme akdedebilmesine olanak sağlayacaktır[12]. Bu durum ise karara katılmayan, hatta belki de kararın alındığından dahi haberi olmayan malik ve paydaşların Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınmış mülkiyet haklarına ölçüsüz bir müdahale teşkil edecektir. Mülkiyet hakkı, her ne kadar kamunun yararına olarak sınırlanabilmekte ise de kentsel dönüşüm uygulamalarında projelerin halk nezdinde kabul görerek yürütülmesi için bireylerin haklarının da olabildiğince korunması lazım gelir[13]. Dolayısıyla Yönetmelik hükmüne getirilen düzenleme, açıkça toplantı yapılması gerekliliğini bertaraf etmekte ve azınlıkta kalan malik ve paydaşların mülkiyet hakının ihlaline yol açmaktadır.  

Öte yandan 6306 sayılı Kanun’da bu konuda herhangi bir düzenleme mevcut değilken, Yönetmelik ile toplantıya gerek olmadığı yönünde getirilen hükmün normlar hiyerarşisi bakımından da dağerlendirilmesi gerekir. Normlar hiyerarşisinde yönetmelikler, kanunların altında bulunan düzenleyici işlemlerdir. Dolayısıyla yönetmeliklerle kanunda yer almayan konular hakkında kanundaki düzenlemeyi aşan nitelikte bir düzenleme yapılamaz[14]. Danıştay kararlarına göre ise kanunda açıkça yönetmelik ile düzenleneceği belirtilmemiş olsa dahi bir konunun kanun uygulanmasını sağlamak için ve kanuna aykırı olmamak şartıyla yönetmeliğe konu teşkil etmesi, Anayasaya ve hukukun genel kurallarına aykırı kabul edilmemektedir[15]. Uygulama Yönetmeliği’nin getirdiği düzenlemenin lafzının ise her ne kadar 6306 sayılı kanunun uygulamasını sağlamaya yönelik olduğu anlaşılsa dahi bu hükmün, dayanak teşkil edeceği bazı işlem ve uygulamaların mülkiyet hakkının özüne dokunmasına imkan sağlayacak nitelikte olduğunu kabul etmek gerekir. Öte yandan Anayasa’nın m.13/f.1 hükmüne göre, “Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir.”  Dolayısıyla söz konusu düzenlemenin mülkiyet hakkını sınırlandırdığı kabul edildiği takdirde bunun bir yönetmelik hükmü ile getirilmesi de Anayasa’ya aykırılık teşkil edebilecektir.

Yönetmelik sayesinde hayata geçirilen yeni düzenleme ile halihazırda risk tespiti yapılmış yapı hakkında dönüşüm sürecinin bir an önce başlatılmasının amaçlandığı ve toplantıya bu sebeple gereksinim duyulmadığı da düşünülebilir. Ancak kentsel dönüşüm uygulamalarının ihtiva ettiği kamu yararı ile bireylerin sahip olduğu ve Anayasa ile korunan hakları arasındaki menfaat dengesinin yönetmelik ile diğer taraf aleyhine bozulması mümkün kabul edilmemelidir. Açıklanan gerekçelerle riskli yapı hakkında toplantı yapılmasının hukuken gerekli ve zorunlu olduğunu söylemek gerekir.

1.5. Riskli Yapının Tabi Olduğu Hükümler

1.5.1. Kat Mülkiyetine Tabi Binalarda Toplantı Yapılması

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nde toplantı yapılmasına ilişkin emredici nitelikte bir hüküm bulunmamakla birlikte 6306 sayılı Kanun’un sonradan yürürlüğe girmiş ve kentsel dönüşüme yönelik özel düzenlemeler öngören bir kanun olduğu unutulmamalıdır. Dolayısıyla üzerinde kat mülkiyeti kurulu olan bir yapı hakkında risk tespiti yapılmış olması, ilgili yapının tabi olacağı genel hükümlerde bir değişiklik meydana getirmeyecek ve 6306 sayılı Kanun ile özel hüküm öngörülmeyen hallerde KMK uygulanmaya devam edecektir[16]. Bu noktada kat malikleri toplantısını düzenleyen KMK m.29 hükmü, üzerinde kat mülkiyeti kurulu riskli binalar bakımından da geçerli olacak ve riskli yapı hakkındaki karar, ancak kat malikleri kurulu tarafından düzenlenen toplantıda alınabilecektir. Aksi halde üzerinde kat mülkiyeti kurulu yapı hakkında toplantı yapılmadan karar alınması Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin ihlaline sebebiyet verecektir. Bu noktada Yargıtay da toplantının gerekliliğine ilişkin yukarıda[17] yaptığımız açıklamalara paralel olarak kat malikleri kurulunun oybirliği ile karara vardığı durumların toplantı zorunluluğunu bertaraf etmeyeceğini kabul etmektedir[18].

1.5.2. Paylı Mülkiyete Tabi Binalarda Toplantı Yapılması

Üzerinde kat mülkiyeti kurulu bir binanın yıkılması neticesinde kurulu olan kat mülkiyeti sona ermekle birlikte ilgili taşınmaz, paylı mülkiyet hükümlerine tabi hale gelmektedir[19]. Diğer yandan bir yapı üzerinde öncesinde kat mülkiyetinin hiç kurulmamış olduğu durumlar da taşınmaz hakkında paylı mülkiyet hükümlerinin uygulanabileceği diğer hallerdendir. Fakat TMK'nın paylı mülkiyete ilişkin hükümlerinde KMK’nın aksine paydaşların riskli yapı hakkında toplantı yapmalarına olanak sağlayacak herhangi bir açık düzenleme yer almamaktadır. Ancak uygulamada bazen paylı mülkiyete tabi binaya ilişkin kısımların malikler tarafından tıpkı kat mülkiyetindeki bağımsız bölümlere benzer şekilde kullanıma özgülendiği görülmektedir. Dolayısıyla bina üzerindeki söz konusu fiilî paylaşım sebebiyle kat mülkiyetine yaklaşan bir durum ortaya çıktığı kabul edilerek, TMK’da yer almayan toplantı usulü hakkında KMK’nın kıyasen uygulanması gerektiği savunulmaktadır[20].

Öte yandan yapının yıkılması yahut da güçlendirilmesi işlemleri yapının tamamına yayılmış olan tasarruf işlemleridir[21]. Paylı mülkiyet rejimi esasen eşyanın tamamı üzerine yayılmış bir mülkiyet hakkını ifade ettiğinden[22] dolayı paylı mülkiyete tabi binalar bakımından da kararların toplantı yapılmak suretiyle alınması, mülkiyet hakkının gerekleri doğrultusunda zorunluluk taşımaktadır.

2.TOPLANTIYA ve ALINACAK KARARLARA  İLİŞKİN USUL

2.1.Toplantı

2.1.1.Toplantının Zamanı

6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı hakkındaki kararların yukarıda açıklanan gerekçelerle yapı malikleri tarafından yapılacak toplantıda alınması gerekmektedir. Söz konusu kararların ne zaman alınacağı hususunda ise 6306 sayılı Kanun’un 2016 yılında yapılan değişiklik öncesindeki halinde açık bir düzenleme bulunmamakla birlikte“Uygulama İşlemleri” kenar başlıklı m.6/1 hükmündeki, “üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazda(…)” ibaresi tek başına birtakım karışıklıklara yol açmaktaydı. Zira lafzından yapı hakkındaki kararların ancak yıkımdan sonra 2/3 çoğunluk ile alınabileceği anlaşılan bu düzenlemenin sonuçlarından biri, maliklerin güçlendirme seçeneğini değerlendirmesine imkan verilmeksizin yapının yıkıma muhtaç edilmesidir^[23]. Çünkü yıkılmış bir yapı hakkında güçlendirme kararı alınması tabii olarak mümkün değildir. Ancak o dönemde Yargıtay, önüne gelen uyuşmazlıklarda yıkılmamış bina üzerinde mevcut olan kat mülkiyeti halen devam ettiği ve paylı mülkiyete dönüşmediğinden dolayı yapının Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi kabul edilmesi gerektiği yönünde kararlar^[24] vermiştir. Fakat bu durumda da kararların ancak Kat Malikleri Kurulu tarafından oybirliği ile alınabilmesi mümkün olduğundan dolayı Yargıtay’ın uygulaması, madde lafzına bağlı kalınarak 6306 sayılı Kanun’un amacını bertaraf etmesi gerekçesiyle eleştirilmiştir^[25].

Bu noktada riskli yapı hakkında tertip edilecek toplantının temel gayesi binaya ne şekilde muamele edileceği olduğundan, toplantının easasen yapının yıkılmasından önceki aşamada tertip edilmesi gerektiğini söylemek gerekir. Nitekim söz konusu düzenlemenin uygulamada yol açtığı belirsizlik sebebiyle Kanun koyucu 2016 senesinde yapılan değişiklik ile madde metnine “yapılar yıktırılmadan önce” ibaresini ekleyerek karar alınma zamanının yapının yıkımından öncesine ait olduğunu kesin bir kurala bağlamıştır. Fakat bu değişikliği izleyen tarihlerde Uygulama Yönetmeliği m.15/2’ye getirilen, “Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın (…)” hükmü ile riskli yapı hakkında paydaşların aranan çoğunluk ile karar vereceği toplantının yıkımdan önce yahut sonra yapılabilmesine olanak tanınmıştır.

Toplantının yapılış gayesi esas olarak riskli yapının akıbetine ilişkin karar alınması olduğundan, risk tespiti yapılmayan bir bina hakkında karar almak maksadıyla toplantı yapımasının mümkün olmadığını söylemek gerekir. Kaldı ki risk tespiti yapılmamış bir yapının, afet riskli altındaki alanların ve riskli yapıların tasfiye ve yenilenmesi amacını taşıyan 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalara konu olması da düşünülemez. Bu sebeple toplantının, yapı hakkında risk tespitinin yapılmasından sonra tertip beklenmektedir^[26]. Tespitten önceki aşamada ise henüz riskli bir yapı bulunmadığından ve dolayısıyla da özel nitelik taşıyan 6306 sayılı Kanun’un uygulama alanından söz edilemeyeceğinden ötürü kat mülkiyetine tabi yapılar bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’na, paylı mülkiyete tabi yapılar bakımından ise Medeni Kanun’a göre karar alınabilmesi mümkündür.

2.1.2. Toplantı Çağrısı

Riskli yapı hakkındaki toplantının ne zaman yapılacağı meselesinden sonra önem arz eden bir diğer husus, kat malikleri veya paydaşların söz konusu toplantıya ne şekilde davet edileceğidir. Tıpkı toplantı hakkındaki hükümlerde olduğu gibi 6306 sayılı Kanun’da ve Uygulama Yönetmeliği’nde[27] toplantı çağrısının ne şekilde yapılacağı konusunda da açık bir düzenleme yer almamaktadır. Ancak daha öncesinde yapılan açıklamalara paralel olarak belirtmek gerekir ki, toplantıya çağrı hakkında 6306 sayılı Kanun kapsamında herhangi bir düzenleme getirilmemiş olması, riskli yapı hakkında toplantı tertip edilmeyeceği anlamına gelmemektedir. Dolayısıyla bu konuda bir kanun boşluğu mevcut olduğundan hareketle söz konusu mesele hakkında KMK hükümlerinin kıyasla uygulanması gerektiği kabul edilmektedir[28]. Öte  yandan paylı mülkiyete tabi binalar bakımından da paylı mülkiyet hükümlerini düzenleyen TMK’da toplantı yapılmasına ilişkin düzenleme olmadığı gibi, tabii olarak toplantı çağrısını düzenleyen hüküm de yer almamaktadır. Bu halde de KMK hükümlerinin kıyasen uygulanacağını kabul etmek gerekir.

KMK’da olağan toplantı usulü için herhangi bir çağrı öngörülmemekle birlikte “Toplantı zamanı” kenar başlıklı m.29/f.2 hükmünde olağanüstü toplantılar bakımından özel çağrı usulü düzenlenmiştir. Riskli yapı hakkında karar almak üzere yapılacak toplantının ise tabii olarak olağanüstü bir nitelik taşıdığını belirtmek gerekir. Buna göre KMK m.29/f.2 uyarınca olağanüstü toplantıya çağrı; toplantı için talep edilen tarihten en az on beş gün önce denetçi yahut yöneticinin toplantı sebebini bildiren yazıyı bütün kat maliklerine imza karşılığında bir çağrı kağıdı vermesi yahut da taahhütlü bir mektupla göndermesi yoluyla yapılır[29]. Kat maliki, ana taşınmazda oturuyor ise çağrı yazısı o malike ait bağımsız bölümde kendisine yahut onun adına tebligatı almaya yetkili kimseye teslim edilebilir.

Çağrı usulü hakkında son olarak KMK hükümlerinin ihlaline yol açan bir usul ile gerçekleştirilen toplantı hakkında Sulh Hukuk Mahkemesi’nin denetim yetkisinin bulunduğunu belirtmek gerekir. Bu bakımdan çağrının usule uygun yapıldığı hususunda imza ve taahhütlü mektup gibi araçlar yazılı delil niteliğinde kabul edilir[30].

2.1.3. Toplantı Yeter Sayısı

6306 sayılı Kanun’da toplantı yeter sayısına ilişkin de açık bir düzenleme yer almamaktadır. Bunun yerine Kanun’un m.6/f.1,c.7 hükmünde yer alan“sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.” ifadesindeki karar yeter sayısının asgari sayıdaki toplantı yeter sayısını teşkil ettiği söylenebilir. Zira karar yeter sayısının tam olarak sağlandığı durumda aranan usulde karar alınmış olacaktır. Gerçekten de Kanun’un 2023 yılındaki değişiklikten önceki halinde aranan karar yeter sayısı 2/3 oranı olmakla birlikte, o dönemde de bu karar çoğunluğunun toplantı yeter sayısı bakımından yeterli olduğu kabul edilmiştir[31]. Bu noktada m.6 hükmünde meydana gelen söz konusu değişiklik ile birlikte KMK m.30 hükmünde öngörülen kural ile benzer bir durum ortaya çıkmış görünmektedir.“Yeter sayı” kenar başlıklı KMK m.30’a göre, “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle” toplanacaktır. Zira karar yeter sayısının, asgari toplantı yeter sayısı olduğu düşünüldüğünde; 6306 sayılı Kanun’da öngörülen “salt çoğunluk” ile KMK m.30’da öngörülen “yarısından fazlasıyla” ifadeleri aynı yeterlilik oranlarını temsil etmektedir. Öte yandan KMK m.30 düzenlemesinin kuralın kanun kapsamında giren hallerde emredici nitelik taşıdığına dikkat edilmelidir. Yargıtay da 1987 tarihinde verdiği bir kararında KMK m.30 anlamında arsa ve pay çoğunluğu sağlanmaksızın düzenlenen bir toplantıda kanuna uygun alınmış bir kararın varlığından söz edilemeyeceğine hükmetmiştir[32].

2.2.  Karar Aşaması

2.2.1. Genel Olarak

Bir bina hakkında yapılan risk tespitinin akabinde malikler tarafından verilecek kararlardan ilki, güçlendirme kararıdır. Tespit edilen riskin yol açacağı muhtemel zararın binanın güçlendirilmesi ile engellenmesi mümkün ve de Uygulama Yönetmeliği m.8/f.5’e göre aranan koşullar sağlanmakta ise malikler güçlendirme kararı alabileceklerdir. Yapı hakkında verilecek diğer karar ise binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesi kararıdır. Yapının yıkımı ve yeniden inşa edilmesi kararları ise 6306 sayılı Kanun m.6 hükmünde aranan koşullar sağlanmak suretiyle verilebilecektir. Fakat söz konusu kararların içeriği esasa ilişkin bir mesele olduğundan, çalışmanın devamında yalnızca bu kararların usulüne yönelik olarak sağlanması beklenen karar yeter sayıları değerlendirilecektir.

2.1.2. Güçlendirme İşlemi İçin Aranan Karar Yeter Sayısı

Kanun’da güçlendirme işlemi ve usulüne yönelik olarak açık bir düzenleme yer almamakla birlikte Uygulama Yönetmeliği m.8/5’te binanın hangi koşullarda güçlendirilebileceği açıklanmış bulunmaktadır. Fakat kararın usulüne yönelik bir belirlemede bulunulmamış[33], yalnızca kararın KMK m. 19/f.2 düzenlemesinde belirtilen şekilde alınacağının söylenmesi ile yetinilmiştir[34].

KMK m.19/f.2’nin ilk cümlesinde anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat ve onarım uygulamaları bakımından 4/5 nitelikli karar çoğunluğu arandığı ifade edilmiştir. Devam eden cümlede ise anagayrimenkule zarar veren bir halin varlığı ve bu hal nedeniyle yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu ancak mahkeme tarafından tespit edilirse maliklerin rızasının aranmayacağı öngörülmüştür. Bu halde risk tespiti yapılan bina hakkında güçlendirme yoluna başvurmak isteyen maliklerin 4/5 çoğunluğu sağlayamadığı takdirde mahkemeye başvurarak tespit hükmü almak suretiyle güçlendirmeye karar vermeleri gerekir.

2.1.3. Yıkım ve Yeniden İnşa İşlemleri İçin Aranan Karar Yeter Sayısı

Riskli yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesi uygulamalarına yönelik aranan karar yeter sayısı 6306 sayılı Kanun’un m.6/f.1 hükmünde düzenlenmiştir. 2023 yılında madde metninde hayata geçirilen değişikliğin amacının esasen kentsel dönüşüm sürecinde malik ve paydaşların daha hızlı karar almalarını sağlamak olduğu söylenebilir. Zira  değişiklikten önceki düzenlemeye göre riskli yapıların yıkılarak yeniden yaptırılmasına, “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile” karar verileceği öngörülmüş idi. Hükmün mevcut halinde ise bu kararın, “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile” verilmesi gerekmektedir. Aranan karar yeter sayısının düşürülmesi ile her ne kadar maliklerin anlaşmaya daha hızlı varmaları temin edilmiş olsa dahi paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında hangi çoğunlukla karar verecekleri güncelliğini sürdüren bir tartışmadır[35]. Yani bu ifade ile, aranan salt çoğunluğun yalnızca arsa payı bakımından mı aranacağı yoksa arsa payının yanı sıra paydaşların sayıca çoğunluğunun da mı aranacağının açıklığa kavuşturulması lazım gelir.

İlgili hükümde zikredilen çoğunluklardan ilki, “hisseleri oranında” ifadesi ile kast edilmiş olan pay çoğunluğudur. Pay çoğunluğu esasen üzerinde kat mülkiyeti kurulu olan yapılar bakımından arsa payını, paylı mülkiyete tabi yapılar bakımından ise paydaş paylarını ifade etmektedir[36]. İkinci olarak zikredilen, “paydaşların salt çoğunluğu” ifadesi ile de paydaşların sayıca çoğunluğu ifade edilmektedir. Hükmün yalnızca pay çoğunluğu ile karar verileceğini düzenlediği düşünüldüğünde, pay sayısı olarak azınlıkta kalan maliklerin hak ihlaline uğrayacağı bir durumun ortaya çıkması muhtemeldir. Zira arsa üzerinde maliklerin sahip olduğu arsa payıları her zaman eşit olmamakta[37], bir malikin aynı anda birden fazla pay sahipliği söz konusu olabilmektedir[38]. Her ne kadar yalnızca pay çoğunluğunun dikkate alınmasının karar sürecini hızlandıracağı ileri sürülebilse de hükmün lafzındaki “paydaşların salt çoğunluğu” ibaresinin de bu noktada gerek azınlığın mülkiyet hakkının muhafazası nedeniyle gerekse de madde lafzında yer alması nedeniyle dikkate alınması gerekmektedir[39]. Dolayısıyla maliklerin yıkım ve yeniden inşa işlemlerine yönelik verecekleri kararlarda Kanun’un m.6/f.1 hükmü uyarınca pay ve paydaş çoğunluğunun birlikte sağlanmak suretiyle aranan karar yeter sayısının temin edilmesi gerekmektedir.

2.1.4. Hâkime Başvuru İmkânı

Uygulamada kimi zaman tertip edilen toplantıda bina hakkında ne şekilde muamele yapılacağı hususunda yukarıda değerlendirilen karar yeter sayıları sağlanamamakta ve malikler arasında verilecek kararlara ilişkin birtakım anlaşmazlıklar yaşanmaktadır. Dolayısıyla kanun koyucunun dönüşümün hızlı ilerlemesi maksadıyla 6306 Sayılı Kanun’da bugüne dek yaptığı değişiklikler de bu noktada anlaşma ihtiyacına cevap verememektedir.

Kanun’un m.6/f.2 hükmünde, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmaz hakkında maliklerin anlaşmaya varamaması halinde kamu tüzel kişileri dışındaki kişilerin mülkiyetindeki taşınmazlara yönelik acele kamulaştırma işleminin uygulanacağı öngörülmüştür. Ancak bu seçeneğin uygulama bakımından uyuşmazlıklara bir çözüm sunamayacağı  kabul edilmektedir. Bu noktada yıkım ve yeniden inşa kararları bakımından anlaşmaya varılmaması halinin ayrı ayrı tahlil edilmesi isabetli olacaktır.

Öncelikle yıkım işlemi bakımından yapı üzerinde hak sahibi olan kat maliklerinin veya paydaşların bir karara varamaması halinde, Kanun’un m.5/f.3 hükmünde yapının idari makamlar tarafından yıktırılacağı öngörülmüştür. Söz konusu düzenlemenin kentsel dönüşümün mecburi niteliğinin bir görünümü olduğu söylenebilir. Fakat yıkımdan sonra yeniden inşaya yönelik olarak Kanun’da m.6/f.2 hükmünden başka bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu noktada yıkım işlemi, riski bertaraf etme noktasında yeniden inşa faaliyetlerinden daha elzem kabul edilmiş görünmektedir. Zira riskli binanın yıkılması ile olası bir tehlikenin önüne geçilmiş olunmakla birlikte yeniden yapım noktasında idarenin müdahalesinin zorunluluğundan söz edilemez. Bu noktada kanımızca maliklerin hem kentsel dönüşüm sürecini Kanun’a uygun olarak tamamlayabilmeleri hem de mülkiyet haklarının ihlalinden olabildiğince korunabilmeleri maksadıyla anlaşmazlık hallerinde hakime başvurabilmelerini mümkün kabul etmek gerekir. Zira hakimin durumun özellikli yanlarını dikkate alarak vereceği karar tüm paydaşların menfaatini gözetmeye daha elverişli niteliktedir.

Öte yandan üzerindeki binanın yıkılarak arsa haline geldiği taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine tabi olmasından mülhem TMK m.691/f.3 hükmünün tabii olarak uygulama alanı bulması ve arsa üzerindeki anlaşmazlıklar bakımından da hakimin müdahalesine başvurulması lazımdır. Ayrıca bu noktada hakimin müdahalesine başvurma yolunun yalnızca yıkım sonrası paylı mülkiyet hükümleri bakımından değil, yapının yıkılmış olması aranmaksızın maliklerin anlaşmazlık nedeniyle karar alamadığı her durumda söz konusu olması gerektiği de kabul edilmektedir[40].

Sonuç itibariyle maliklerin riskli yapının taşıdığı tehlikenin ne şekilde bertaraf edileceğine yönelik yapacakları toplantıda, aranan çoğunluğa ulaşamadıkları takdirde TMK m. 691 /f.3 hükmünün devreye girerek hakim tarafından uygun kararın verilmesi gerekmektedir.

SONUÇ

Jeolojisi itibariyle her an deprem gibi büyük afetlerin yaşanması muhtemel olan ülkemizde, artan nüfus yoğunluğu ile birlikte can ve mal kayıplarının önlenmesi zaruri hale gelmiştir. Bu doğrultuda afet tehlikesi altındaki alan ve yapıların dönüşümünü sağlamak üzere 2012 yılında 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği yürürlüğe girmiştir. Fakat Kanun ve Yönetmelik’te riskli yapılar hakkındaki dönüşüm kararının ne şekilde verileceğine ilişkin bir hüküm yer almamaktadır. Bununla birlikte 2023 yılında yapılan değişiklik ile Uygulama Yönetmeliği m.15/f.2’ye “toplantı yapılması gerekmeksizin” ifadesi getirilmiştir. İlgili hükmün yapı üzerinde hak sahibi olan kişilerin mülkiyet hakkını ihlal ettiğini söylemek gerekir. Zira üzerinde birden fazla malikin hak sahibi olduğu yapı hakkında maliklerin bir kısmının haberi dahi olmadan karar alınmasına olanak sağlayan bu hüküm, Anayasa ile koruma altına alınan mülkiyet hakkını ihlal etmektedir. Dolayısıyla kat mülkiyetine tabi riskli yapılar hakkında henüz bina yıkılmadığından dolayı KMK m. 29’un;  paylı mülkiyete tabi binalar bakımından ise TMK’da toplantıya ilişkin bir kural bulunmadığından yine kıyasen KMK m.29 hükmünün uygulanarak toplantı tertip edilmesi gerekmektedir.

Çalışmanın genelinde toplantı usulüne yönelik olarak  6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ndeki hükümler değerlendirilmekle birlikte daha çok Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Türk Medeni Kanunu’na atıflar yapılarak bir çözüme ulaşılmıştır. Toplantı zamanı, çağrı usulü, karar yeter sayıları ve anlaşmazlık halinde ne şekilde bir yol izleneceği konuları, atıf yapılan meselelerden bazılarıdır. İlgili meseleler detaylıca değerlendirilmiş olup, bu noktada göze çarpan husus 6306 sayılı Kanun ve Yönetmelik’te yer alan boşluklar olmuştur. Güncelliğini daima koruyacak olan deprem gibi büyük afetleri hukuk dairesinde kalmak şartıyla önleyebilmek için,  bu mevzuat hükümlerindeki boşlukların doldurulmasının elzem olduğu anlaşılmıştır.

KAYNAKÇA

          Akbey Erdidal, Didem           : Riskli Alan, Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Sonuçları, 1. Baskı, İstanbul, Seçkin                       Yayınevi, 2019.

          Akyılmaz, Bahtiyar

          Sezginer, Murat

          Kaya, Cemil                           : Türk İdare Hukuku, 9.Baskı, Ankara, Savaş Yayınevi, 2018.

          Arpacı, Abdülkerim               : İçtihatlı Kat Mülkiyetinde Yönetim, 2.Baskı, İstanbul, Temel Yayınları, 1994.

          Beyazkılıç, Yeşim                  : Kentsel Dönüşümün Özel Hukuk Alanında Getirdiği Sorunlar, 1. Baskı, Ankara, Seçkin Yayınevi, 2017.                                           

          Çetiner, Bilgehan                   : “Kentsel Dönüşüme İlişkin Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 04.11.2015 Tarihli Kararına İlişkin İnceleme ve Değerlendirmeler”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C.74, S.1, 2016, s.233-240.

          Doru, Seyit Rasim                 : “6306 Sayılı Kanuna İlişkin Değerlendirme”, Kentsel Dönüşüm Hukuku, Ed. Melikşah Yasin, Cenk Yaşar Şahin, 2.Baskı, İstanbul On İki Levha Yayıncılık, 2015, s.257-308.

          Ellek, Ahmet Arif                  : “Riskli Yapı Hakkında Karar Alma Usulü ve Usuli Eksikliklerin Kararın Geçerliliğine Etkisi”,  Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.7, S.2, 2021, s.375-393.

          Ertaş, Şeref                            :Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, 2.Baskı, Ankara, Bilge Yayınevi, 2015.

          İnal, Emrehan                        : Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı, 1. Baskı, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2017.

          Kuluçlu, Erdal                       : “Türk Hukuk Sisteminde Normlar Hiyerarşisi ve Sayıştay Denetimine Etkileri”, Sayıştay Dergisi, S.71, 2008, s.3-22.

          Kurşat, Zekeriya                    : “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönştürülmesi Hakkında Kanunun Özel Hukuk Alanındaki Etkileri”, Kentsel Dönüşüm Hukuku, Ed. Melikşah Yasin, Cenk Yaşar Şahin, 2.Baskı, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2015, s.17-62.

          Oğuzman, M.Kemal

          Seliçi, Özer

          Oktay Özdemir, Saibe           : Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, 3. Baskı, İstanbul, Filiz Kitabevi, 2017.

          Özsunay, Ergun                     : 6306 Sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Düşünceler, 1. Baskı, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2015.

          Yağcı, Kürşad                        : “Kat Mülkiyetine Tabi Binaların Kentsel Dönüşüm Çerçevesinde Yıkılıp Yeniden Yaptırılmasında Aranacak Karar Nisabı”, Medeni Hukuk Alanındaki Güncel Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi Sempozyumları Eşya Hukuku, C.1, İstanbul, 2016, s.151-198.

 Yıldırım, Abdülkerim            : Kat Mülkiyetinde Yönetim, 1. Baskı, Ankara, Adalet Yayınevi, 2022.