08.02.2024

Yazarlar: Serdarhan Güler, Cüneyt Baş

Ofis sözleşmesi, taraflardan birinin (“ofis sağlayıcısı/kiraya veren”) ofisinin tamamını ya da bir kısmı ile içindeki eşyaları kullandırması ve güvenlik, kafeterya, sekretarya, fotokopi, müşteri karşılama, toplantı organizasyonları, postaların alınması, ofis sağlayıcısının farklı losyonlardaki ofislerinden yararlanmak gibi hizmetleri sağlaması karşılığında, diğer tarafın (“ofis kullanıcısı/kiracı”) çoğunlukla para şeklinde tek bir edim yerine getirmeyi borçlandığı sözleşmedir[1].

Bir işyeri açmak, işyeri kirası, personel maaşları, sigortalar, elektrik, ısınma, internet faturaları, dekorasyon, temizlik gibi masraflar hesaba katıldığında ciddi rakamlara ulaşmaktadır[2]. Özellikle sektöre yeni giren iş sahipleri, gerektiğinde ofis ortamından yararlanmak ve kendisi dışardayken de tüm ofislere ortak hizmet sağlayan sekretarya, güvenlik gibi diğer hizmetlerden yaralanabilmek ve resmi kurum ve kuruluşlara bir adres belirtebilmek için ofis sağlayıcısına belli bir bedel ödeme konusunda ofisin sahibi ile anlaşmaktadır.

Ofis Sözleşmesi Türleri

Ofis sözleşmelerinin pek çok türü olsa da ofis sözleşmelerini temel olarak hazır ofis, ortak ofis ve sanal ofis sözleşmeleri olarak sayabiliriz.

Ofis kullanıcısına hazır ofis sözleşmesinde sunulan mekân, münferit kullanıma uygun, genelde diğer kullanıcı ofisleriyle arasında bir cam, duvar yahut buna benzer bir yapıyla ayrılmış bir alandır. Ortak ofis sözleşmesindeyse kullanıcılara bir ofis alanı tahsis edilmekle birlikte bu alan, birden çok ofis kullanıcısının çalışabileceği şekilde tasarlanmaktadır.

Sanal ofisler ise fiziki ofise sahip olmayan kullanıcının, fiziki ofisi bulunan bir diğer kişiyle internet ağı yahut diğer iletişim araçları vasıtasıyla iletişime geçerek işlerini yürüttüğü ofis türüdür. Her ne kadar “ofis” kelimesini barındırıyorsa da aslında sanal ofiste kullanıcıya sunulmuş fiziki bir ofis ortamı yoktur. Sanal ofis kullanan kişi, yasal anlamda göstermesi gereken adres ihtiyacını ve bu doğrultuda ortaya çıkan kargo takibi gibi ihtiyaçlarını gidermektedir.

Ofis Sözleşmesi Unsurları

Ofis sözleşmesinin unsurlarının başında sözleşmenin karakteristik özelliği olan ofis sağlayıcısının birden fazla edimi yüklenmesi gelmektedir. Ofis sağlayıcısı, ofisin tamamını ya da bir bölümünü kullandırmanın yanı sıra, misafirlerin karşılanması ve ağırlanması, telefonların cevaplanması, gönderilerin alınması, randevu oluşturulması, temizlik gibi değişik türde birçok edimi aynı anda üstlenir. Alışılagelmiş uygulamalardan farklı olarak, herhangi bir şekil şartına tabi olmayan ofis sözleşmesinde kararlaştırılan edimler, bir bütün hâlinde, süreklilik arz edecek biçimde ve bedel karşılığında ofis kullanıcısına sunulmaktadır.

Ofis Sözleşmesinin Hukuki Niteliği İle Sözleşmeye Hangi Hükümlerin Uygulanacağı Sorunu

Ofis sağlayıcısı ile kullanıcısının yapmış olduğu sözleşme, yüklenilen edimler açısından olağan çatılı işyeri kira sözleşmelerinden birtakım farklılık taşımaktadır. Ancak aksi yorumu gerektiren bir hüküm olmadığı müddetçe ofis sözleşmesi türlerinden hazır ofis ve ortak ofis sözleşmelerinde başlıca edim tipi, ofis niteliğindeki bir işyeri bölümünün ofis kullanıcısına sunulmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır”. Dolayısıyla kiralanan işyerindeki mobilyaların ve sair eşyaların akıbetinin de işyerinin kiralanmasına ilişkin sözleşmenin akıbetine bağlı olduğu ifade edilebilecektir. Bu noktada ofis sözleşmelerinin de konut ve çatılı işyeri kiraları gibi değerlendirilip değerlendirilemeyeceği sorunu önem kazanmaktadır. Bunun için de tipik ve karma sözleşmeler arasındaki farka bakmak gerekmektedir.

Doktrinde hâkim fikir, sözleşmeye hâkim olan ana edimin yanına bir yan edimin bağlanmasının sözleşme tipinin değişmesine yol açmayacağını ve bu sözleşmenin kanunda düzenlenmiş tipik sözleşmeye ilişkin kurallara tabi olacağını savunmaktadır[3].

Doktrinde bir görüş; hazır ofis ve ortak ofis kiralanması sözleşmelerinde kira unsurunun yanı sıra birtakım hizmetlerin de kiracılara sunulmasının bu sözleşmeleri ofis kira sözleşmesi olmaktan çıkarmayacağını, ofis kullanıcısının asıl amacının çalışma ofisi edinmek olduğunu, sekreterlik hizmeti verilmesi, telefonlara cevap vermesi, ofis temizliğinin yapılması, postaların alınmasının ise yan edim niteliğinde olacağı ifade edilmektedir[4]. Dolayısıyla bu görüşü savunanlar tarafından, hazır ofis kira sözleşmelerinin TBK m.339’un kapsamındaki çatılı işyeri kirasına girdiği belirtilmektedir. Eğer bu görüş benimsenecek olursa fesihte ve bu gibi hukuki uyuşmazlıklarda kiraya ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır.

Diğer bir görüş sözleşmenin ruhuna bakıldığında, ofis kullanıcısının bu sözleşmeyi yapmaktaki amacının bir işyeri edinmekten ziyade, sekretarya, kafeterya gibi diğer hizmetleri de birlikte alabileceği bir sözleşme yapmak olduğunu, bu şekilde kombine bir edim paketi almasa idi, diğer hizmetler için münferit bir sözleşme yapmak zorunda kalacağını, dolayısıyla ofis kullanıcısının amacının sadece bir işyeri kiralamak değil, ihtiyaç duyduğu diğer edimlerin maliyeti düşürmek adına ilgili hizmetleri tek bir kimseden temin etmek olduğunu, ofis sözleşmelerinde ofis sağlayıcının, her biri esaslı nitelik taşıyan birden fazla edimi tek bedel karşılığında yerine getirmeyi borçlandığı kombine tipli karma sözleşmelere uygunluk gösterdiği ifade edilmektedir[5].

Eğer ortada bir karma sözleşmenin var olduğunu kabul eden görüş benimsenirse bu halde karma sözleşmede uygulanacak kuralın belirlenmesi için; dışlama, soğurma, bileştirme, kanundaki bireysel hükümlerin uygulanması, kıyas yoluyla uygulama, hakimin hukuk yaratması gibi görüşlerden yararlanarak hakimin olaya uygulanacak kuralı belirlemesi gerekecektir[6]. Bunlardan sadece birinin benimsenmesi, her uyuşmazlık için çözüm olmayabilir. Nitekim farklı mahkeme kararlarında farklı görüşlerin uygulandığını görmek de mümkündür[7].

Kanaatimizce her olay, her ofis sözleşmesi kendi içerisinde değerlendirilmeli, sözleşmede ofisi sağlayan kimsenin yüklendiği hangi edim(ler)in asil edim hangilerinin yan edim olduğu taraf iradeleri de incelenerek tespit edilmelidir. Bu tanımlamayı yapmamızın ardından ise yukarıda yer verilen doktrin görüşleri doğrultusunda ortaya çıkan uyuşmazlığın çözümünü sağlamamız gerekmektedir.

Sanal ofis sözleşmelerinde ise, bir ofis sağlama edimi yoktur. İçeriği değişebilmekle birlikte, ofis sağlayıcısı yasal adres teminini, telefon çağrılarını cevaplamayı, gönderilerin kabulünü, bazen de toplantı için mekân teminini taahhüt etmektedir. Dolayısıyla bu sözleşme tipinin karma bir nitelik taşımakla beraber TBK m.339’un kapsamına girmeyeceği hususu rahatlıkla ifade edilebilecektir.

Yargı Kararlarında Ofis Sözleşmesi

Henüz yerleşik bir içtihat olmasa da Asliye Ticaret Mahkemelerince ofis sözleşmelerinin genel itibariyle kira sözleşmesi olarak nitelendirilmesi gerektiğini, ilgili uyuşmazlıkların çözümü için Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğunu belirtmektedirler[8]. Bir başka yerel mahkeme kararında[9] da mahkeme sanal ofis sözleşmesini yine kira sözleşmesi olarak telakki etmiş, görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olduğuna dair karar kurmuştur. Ancak istinaf mahkemesi yaptığı incelemede sözleşmede yer alan hususlar ve sözleşmenin niteliğini göz önüne alarak asliye ticaret mahkemesinin görevli olduğuna karar vermiştir[10].

Bu yönüyle sanal ofis sözleşmelerinin temel hususlarından olan kurulması, feshi, nitelikleri vesair konularında yapılacak yargılamalar edimin niteliğine göre değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu yönüyle ofis sözleşmelerinde görevli mahkeme ortaya çıkan uyuşmazlığın ve edimin türüne göre değişiklik gösterebilecektir.

SONUÇ

Ofis sözleşmelerinin işyeri kira sözleşmesi olduğunu savunan bir görüş olduğu gibi ofis sağlayan kişinin bunun yanında çeşitli hizmetleri sağlama yükümlülüğü de üstlenebileceğinden bahisle kombine tipli karma sözleşme olduğunu savunan bir görüş de mevcuttur. Uygulamada birbirinden çok farklı ofis kullanım paketleri söz konusu olup her birinde farklı bir yorum getirmek mümkün olabilmektedir. Kanaatimizce her olay, her ofis sözleşmesi kendi içerisinde değerlendirilmeli, sözleşmede ofisi sağlayan kimsenin yüklendiği hangi edim(ler)in asil edim hangilerinin yan edim olduğu taraf iradeleri de incelenerek tespit edilmelidir.

Bu tartışmanın ofisi kullananları etkileyen en önemli kısmı, sözleşmenin kira sözleşmesi sayılması halinde uzatma yıllarında TBK m. 344 gereğince yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğuna ve kiralananın feshine ilişkin kanun hükümleridir.

Bu nedenle ofis sözleşmelerinin yapımı ve alınacak hizmetlerin belirlenmesi aşmasında bu hususlar gözetilerek karar verilmelidir.