10.11.2023

Yazarlar: Görkem Çetin, Öyküm Koruca

Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin işyeri şeklinde kullanılmasına 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile (Bundan sonra ‘KMK’ olarak anılacaktır.) bazı kısıtlamalar getirilmiş olup bilgi notumuzda getirilen bu kısıtlamalar incelenmektedir.

Kat Maliklerinin tümü Kat Malikleri Kurulunu oluşturur ve anagayrimenkul, kanunun emredici hükümleri ve yönetim planına aykırı olmamak kaydıyla bu kurulun alacağı; bütün kat malikleri, onların cüzi ve külli halefleri, yönetici ve denetçileri açısından bağlayıcı olan kararlara göre yönetilir. Kat Malikleri Kurulunun kanuna ve yönetim planına aykırı kararlarına karşı kanunda öngörülen süreler içerisinde iptal davası açılması mümkündür. Ancak, Kat Malikleri Kurulu kararlarının yoklukla veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Yönetim planı anagayrimenkulün yönetim tarzına,  kullanma amaç ve şekline yönelik hükümleri düzenleyen, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Kanuna göre kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken birbirlerini rahatsız etmekten ve birbirlerinin haklarını çiğnemekten kaçınmak ve yönetim planına uymakla yükümlüdürler.

Tapu kütüğünde, taşınmazların kullanım biçim ve maksadını gösteren ‘’nitelik’’ bölümü bulunmaktadır. Ek olarak Yönetim Planı’nda da bu hususta açıklamalar yer almaktadır. Dolayısıyla kat maliki, sahibi olduğu taşınmazını burada yazan bağlayıcı ibare doğrultusunda kullanmakla yükümlü olup, yönetim planında yasaklanan maksatlarla kullanamayacağı gibi, bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremeyecektir.

KMK’nin 24. maddesinde anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde yapılması yasak olan işler sayıldıktan ve kat maliklerinin de bu hükme aykırı karar alamayacakları belirtildikten sonra; anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerlerin, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabileceği düzenlenmiştir.

Bu doğrultuda günümüzde apartmanlarda, tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılması, kat maliklerinin oybirliği sağlanmadıkça mümkün olmamaktadır. Ancak Yargıtay, fikri çalışmanın ağır bastığı, ziyaretçi sayısının daha az olduğu, büro nitelikli bazı meslek dalları için kat maliklerinin rızasının gerekli olmadığı kanaatindedir. Fakat yönetim planında mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerde işyeri açılmasını engelleyen hükümler yer alıyorsa bu istisnanın uygulanması söz konusu olmayacak, yönetim planı gerekli koşul ve yeter sayılar sağlanarak değiştirilmediği müddetçe yönetim planında getirilen yasağa uyma zorunluluğu hasıl olacaktır. Nitekim  Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2009/11066 E., 2010/4817 K. sayılı ve 29.03.2010 tarihli ilamında;

 “Yargıtay uygulamalarında mesken nitelikli bağımsız bölümlerin büro olarak kullanımları Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin ikinci fıkrasındaki kat malikleri kurulu kararını gerektirmediğinden yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça meskenlerde büro açılabileceği kabul edilmiş ise de aynı kanunun 28.maddesi yönetim planının anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyeceğini ve yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olduğunu belirtmiş olmakla yönetim planında bağımsız bölümlerin kullanımı ile ilgili yasaklar getirilebilir.” denilmek suretiyle doktor ve diş hekimi muayenehaneleri, avukat, mühendis, mimar, muhasebe büroları gibi işyerleri için oybirliği ile karar alma şartı aranmadığını, bu hususta yönetim planında bir yasaklama bulunmamasının yeterli olduğunu vurgulamıştır. Bu kapsamda dernek lokali, eczane,  laboratuvar, poliklinik, ticari şirketlere ait ofisler ise; gün içerisinde çok sayıda ve çeşitli çevrelerden insanların girişine müsait görüldüğünden ilgili apartman sakinlerinin maddi ve manevi varlığı için birer tehdit ve risk olarak nitelendirilmiştir. Dolayısıyla anılan nitelikte işyerleri için Kat Malikleri Kurulu’nun kararının aranmadığı söylenemeyecek olup yönetim planında bir yasak bulunmasa dahi bu işyerlerinin açılabilmesi için Kat Malikleri Kurulu’nun karar alması gerekecektir.

Bu konuda bazı meslekler yönünden ise, özel düzenlemeler söz konusudur. RG. nin 30.04.2013 tarihli sayısında yayınlanan 6460 sayılı yasa ile Avukatlık Kanunu madde 43 ‘e ek hüküm konulmuştur. Bu hüküm aynen şöyledir: “Kütükte mesken olarak görünen bağımsız bölümlerde kat maliklerinin izin ve benzeri şartlar aranmaksızın avukat büroları faaliyet gösterebilirler. Bu konuda yönetim planının aksine olan hükümleri uygulanmaz.”  Bunun haricinde 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik Ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununa göre de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabilir. Yine bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.

SONUÇ:

Ø Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde malik hak ve yetkilerine sahip olup bu hak ve yetkileri serbestçe kullanabilecekseler de, başta kanun hükümleri olmak üzere yönetim planında kabul edilmiş sınırlamalara riayet etmek zorundadırlar.

Ø Yönetim planında taşınmazı işyeri olarak kullanmayı yasaklayan bir hüküm varsa bu taşınmazı işyeri olarak kullanmak mümkün değildir. Yönetim planında işyeri olarak kullanılmayı yasaklayan bir hüküm yoksa kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir karar ile işyeri olarak kullanılabilir.

Ø Ayrıca, avukatlar, serbest muhasebeci mali müşavirler ve yeminli mali müşavirler yönetim planında aksine hüküm olsa bile mesken olarak kayıtlı yerlerde büro açabilirler. Buna karşılık yönetim planında bağımsız bölümlerin sadece mesken olarak kullanılabileceği şeklinde bir hükmün olması halinde bağımsız bölümün doktor ve diş hekimi muayenehanesi olarak kullanılması mümkün değildir.