12.12.2024

Ortaklığın giderilmesi davası taşınır veya taşınmaz mal üzerinde pay sahibi olan her bir paydaş tarafından diğer bir paydaş(lar)a karşı açılabileceği gibi birden fazla paydaş tarafından diğer paydaş(lar)a karşı da açılabilir.

2. Ortaklığın giderilmesi ne şekillerde yapılabilir?

Ortaklığın giderilmesi iki şekilde mümkündür:

•   Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi

•   Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi

Taşınır mallarda aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilebilmesi için her bir paydaşa verilecek olan malın paydaş sayısına göre bölünebilir olması ve bölünme durumunda eşyanın değerinde önemli bir kayıp yaşanmaması gerekmektedir.

Taşınmaz mallarda ise ortaklığın giderilmesinin hangi yol ile yapılacağı taşınmaz malın niteliğine göre belirlenmektedir. Eğer ki taşınmaz mal aynen bölünebilecek nitelikte ise ve tüm paydaşlarca açıkça satış istenemiyorsa bu durumda aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilmekte olup taşınmazın satışı yoluna gidilememektedir. Şunu da eklemek gerekir ki bir taşınmazın bölünebilir nitelikte olup olmadığı mahkeme tarafından alanında uzman bilirkişilerce alınacak olan rapor ile tespit edilmektedir.

Ancak taşınmazın bölünebilmesi durum ve şartlara göre mümkün değil ise veya bölünmesi ile taşınmazın önemli miktarda değer kaybına uğrayacağı tespit edilmişse bu durumda satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilmektedir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yolu ise açık arttırma ile yapılmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davasının tarafları, dava sırasında malı nasıl bölüşecekleri konusunda anlaşıp seçtikleri yolu hâkime bildirebilirler. Hâkim de tarafların bu isteği doğrultusunda bir karar verebilir. Eğer ki taraflar malın hangi yol ile paylaştırılması konusunda anlaşamamışlarsa bu durumda satış suretiyle ya da aynen taksim yolu ile ortaklığın giderilmesi gerekecektir. TMK’nın 699/2. maddesi uyarınca taraflardan biri ortaklığın aynen taksim yolu ile giderilmesini talep ederse bu durumda hâkimin öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırması gerekir[1]. Aynen paylaştırmanın istendiği bir davada mahkeme, eğer şartları uyuyorsa 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (“KMK”) 10. maddesi gereği, kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaştırma kararı verebilir[2].

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yolunda tüm paydaların açık artırmanın sadece paydaşlar arasında gerçekleşmesi konusunda anlaşmaları halinde açık artırma paydaşlar arasında yapılır. Bir paydaşın bile aksi kanaatte olması halinde satış işlemi kamuya açık olarak yapılacaktır.

Satış usulüne kısaca bakacak olursak; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (“HMK”) m.322/2 ye göre; “Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.”

Kararın kesinleşmesinin ardından, satışa arz şerhi tapu kaydına yazılır. Ardından, bilirkişi tarafından kıymet takdiri yapılır ve rapor tanzim edilir. Rapora herhangi bir itiraz bulunmaması halinde, kıymet takdiri kesinleşir ve satış aşamasına geçilir. Satış açık arttırma yoluyla yapılır.

3. Ortaklığın giderilmesi davası hangi durumlarda açılamaz?

Ortaklığın giderilmesi davası bir zamanaşımı süresine tabii değildir. Ayrıca paylaşımı talep edilen taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hak sahibinin izin ya da icazetine tabi olmaksızın da paydaşlar paylaşmayı isteme hakkını kullanabilirler. TMK’nın 698. maddesi kapsamında; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”

Kısaca;

·        Hukuki bir işlem nedeniyle paylı mülkiyete devam edilmesinin gerekmesi yükümlülüğü varsa,

·  Paylı malın daimi bir amaca özgü kılınmış olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü varsa,

·        Uygun olmayan bir zamansa, ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.

Doktrinde malın sürekli olarak bir amaca özgülenmiş olması hususu açık olarak tanımlanmamaktadır. Fakat bir görüş, sürekli amaca özgülenme unsurunu paydaşlar arasında sürekliliği sağlanmış amaç birliği olarak ifade etmektedir[3]. Yani paydaşlar arasında maldan yararlanmaya yönelik sürekliliği sağlanmış bir amaç birliği bulunmalıdır.

Ayrıca belirtmek gerekir ki TMK’nın 698. maddesinin 2. fıkrasına göre, hukuki bir işlem nedeniyle kişinin paylaşma talebinde bulunma hakkı en fazla 10 yıl süre ile kısıtlanabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmi şekle bağlıdır. Ayrıca böyle bir sözleşmeye rağmen ilişkinin devamını çekilmez kılan önemli bir sebebin varlığı durumunda paylaşma istenebileceği kabul edilmektedir.

Zamanın paylaşma için uygun olmaması olağanüstü sebepler dolayısıyla paylaşmanın paydaşlar bakımından zararlı olacağı anı ifade etmektedir[4].

Şunu da belirtmek gerekir ki taşınmaz kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi ise, bu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Ancak bağımsız bölümler açısından ortaklığın giderilmesi davası açmakta bir sakınca bulunmamaktadır. KMK’nın 7. maddesine göre;

“Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.

Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.”

Aksi kararlaştırılmadıkça devre mülke konu taşınmazlarda da ortaklığın giderilmesi talep edilemez. KMK’nın 63. maddesine göre;

“Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şüyuun giderilmesini isteyemezler.”

4.     Yetkili ve Görevli Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir[5]. Yetkili mahkeme ise, taşınmazlar açısından birlikte mülkiyete tabi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istendiği takdirde, dava taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilecektir. Ortaklığın giderilmesi istenen mal, taşınır mal ise yetkili mahkeme davalının, davalılar birden fazlaysa davalılardan herhangi birinin yerleşim yeri mahkemesidir.

5.     Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihi itibariyle ortaklığın giderilmesi davası bakımından dava şartı arabuluculuk öngörülmüştür. Bu tarihten önce açılmış olan ortaklığın giderilmesi davaları bakımından dava şartı arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır.

SONUÇ

1.  Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyetin ve özellikle de miras sonucu oluşan zorunlu ortaklığının sona erdirilmesi amacıyla başvurulan önemli bir hukuki süreçtir.

2.  Dava, genel olarak her paydaş tarafından açılabilir ve belirli hukuki sınırlamalara tabi olsa da zamanaşımına uğramaz.

3. Dava sürecinden önce zorunlu arabuluculuk şartı gereği arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.

4.   Ortaklığın giderilmesi aynen taksim ya da satış suretiyle gerçekleştirilebilir.

5. Sonuç olarak, ortaklığın giderilmesi davası, tür olarak çok yönlü bir dava türüdür ve mülkiyetin adil bir şekilde paylaşılmasını sağlamak adına önemli bir mekanizma teşkil etmektedir.