05.12.2024

Hazırlayan: Oğuz Çerçi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK, Kanun”) 342. Maddesinde, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin düzenlenen kira sözleşmelerinde kiracı tarafından kiraya verene ödenen güvence bedeli/depozitoya ilişkin esaslar belirlenmiştir. Ödenen bu depozitonun asıl amacı, kiracının taşınmazı boşaltması akabinde, taşınmazda meydana gelebilecek zararların bir teminatı görevi görmesidir. İşte bu kira ilişkisinin sona ermesinden sonra, somut olayın şartlarına göre, kiracı tarafından ödenen depozito bedelinin kiraya veren tarafından kiracıya iade edilmesi gerekmektedir. Bu bilgi notumuzda, Kanun ve Yargıtay kararları ışığında, depozitonun belirlenmesi ve iadesine ilişkin süreç incelenecektir.

Article 342 of the Turkish Code of Obligations (“TCO, Code”)  No. 6098 regulates the security deposit paid by tenants to lessors in lease agreements concerning residential and roofed workplaces. This deposit's primary purpose is to guarantee any damages to the property that may occur after the tenant evacuates it. Following the termination of the lease agreement, the security deposit paid by the tenant must be returned by the lessors to the tenant, depending on the specific circumstances of the case. In this legal brief, the process regarding the determination and return of the security deposit will be examined in accordance with the provisions of the Code and the rulings of the Court of Cassation.

Depozito nedir, hangi amaçla verilir?

Halk arasındaki yaygın kullanımıyla depozito veya Kanun’daki isimlendirmesiyle güvence bedeli, kira ilişkisi kurulurken kiracı tarafından kiraya verene ödenen ve konusu kira parasının dışında kalan bir teminat bedelidir.

Kanun’unun 316. Maddesi; “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” Hükmü ile kiracının taşınmazı özenle kullanma borcunu düzenlemiştir. Yine aynı şekilde 334. Madde “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür.” şeklindeki düzenlemesiyle, sadece özenli şekilde kullanmayı değil, kira ilişkisi sona erip taşınmaz teslim edilirken “teslim aldığı duruma göre” iade edilmesi gerektiğini kiracının yükümlülükleri arasında göstermiştir. Yani özetle kiracı, kiraladığı taşınmazı, teslim aldığı şekliyle zarar vermeden özenle kullanmalı ve aynı şekilde kiraya verene teslim etmelidir.

Kanun her ne kadar kiracılara bu yükümlülüğü yüklemişse de, pratikte sıklıkla karşılaşılabildiği üzere, kiracı tarafından kiralanan taşınmaz kimi zaman özenle kullanılmamakta ve teslim alındığı şekliyle kiraya verene teslim edilmemektedir. Kanun’un 344. Maddesindeki “Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.” hükmü ayrı kalmak üzere, kiracılar kimi zaman taşınma veya tadilat işlemleri sebebiyle, hatta zaman zaman kasten taşınmaza zarar vererek taşınmazı kötü kullanabilmektedirler. İşte taşınmazın teslim edildiği şekliyle teslim alınamaması ve taşınmazın zarar görmesi halinde kiraya veren Kanun’un tanıdığı yetki ile, kira sözleşmesi kurulurken kiracıdan aldığı depozito ile bu giderleri tazmin etme yoluna gidebilecektir.

Neticede depozito, taşınmaza kiracı tarafından verilen zararların tahliye sonrasında kiraya veren tarafından tamir ve onarımına yaraması için verilen, zarar olmadığı yahut fazlasına yettiği durumda kiracıya iade edilen bir güvence parasıdır.

Depozito bedeli belirlenmesi bir zorunluluk mudur ve bu belirleme yapılırken herhangi bir üst sınır söz konusu mudur?

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kurulan kira ilişkilerinde belirlenen depozito bedeli, diğer kira ilişkilerinin aksine bir üst sınıra tabi tutulmuştur. Kanun’un 342. Maddesinde bu husus “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.” şeklinde düzenlenmiştir. Kanun’un lafzından da anlaşılacağı üzere konut ve çatılı işyerlerine ilişkin depozito bedeli belirlenirken, kararlaştırılan 3 aylık kira bedelini geçemeyecektir. Pratikte karşılaşılabildiği üzere 3 aylık kira bedelini aşan bir kısım depozito ödemesi yapıldıysa, bu halde kiracı tarafından ödenen bu fazla kısmın iadesi talep edilebilecektir.

Depozito bedeli ödenmesinin bir zorunluluk olup olmadığıyla ilgili olarak ise; madde lafzında yer alan “getirilmişse” ifadesinden anlaşılacağı üzere, depozitodan söz edebilmek için bunun kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olması gerekmektedir. Aksi halde kiracının bu bedeli ödeme yükümlülüğünden söz edilemeyecektir.

Ödenen depozito ne şekilde depo edilmelidir?

Kanun’un 342. Maddesinde, depozito bedelinin para veya kıymetli evrak olarak ödenebileceği belirtilmektedir. Bu halde kiraya veren, para olarak ödenen bedeli vadeli bir mevduat hesabına yatıracak ve nemalandıracaktır. Depozitonun iadesi durumunda ise kiraya veren, depozito bedelini işte bu mevduat hesabında biriken faiziyle birlikte –biriken depozito 3 aylık kira bedelini aşsa dahi- kiracıya iade edecektir. Bu durumda esasen ödenen para, değer kaybına uğramayacaktır. Depozitonun kıymetli evrak olarak ödenmesi halinde ise bu kiraya veren evrakı bankaya depo edecektir.

Depozitonun hangi şekilde iade edilmelidir?

Kira sözleşmesinin kurulması aşamasında ödenen depozito bedeli, kira ilişkisi sona erip de taşınmaz tahliye edildikten sonra kiracıya iade edilmelidir. Ancak depozito bedelinin iadesinden önce kiraya veren taşınmazı gözden geçirecektir. Bu gözden geçirme esnasında taşınmazda zarar meydana geldiği tespit edilirse kiraya veren, bu zararların giderilmesi için gereken bedeli depozito bedelinden mahsup edecek ve bakiyeyi iade edecektir. Burada mağduriyet yaşanmaması adına tarafların –özellikle kiracının-, tahliye esnasında taşınmazın teslim alındığı şekliyle, hasarsız, bakımlı ve sorunsuz şekilde teslim edildiğine dair “taşınmaz teslim tutanağı” düzenleyerek imzalamasında fayda vardır. Bu şekilde kiracı, teslimden sonra meydana gelmesi mümkün olan zararlara karşı kendini güvence altına alabilecektir.

Yine uygulamada sıklıkla karıştırılan ve yapılan bir hata da, depozitonun kira bedeli yerine geçeceğinin düşünülmesidir. Esasen bu hatalı bir yaklaşımdır. Depozito ve kira bedeli, birbirinin ikamesi olmayan borç kalemlerindendir. Dolayısıyla depozito, kiracının ödemediği kira bedellerine mahsup edilemeyecektir. Pek tabii tarafların böyle bir konuda anlaşması halinde bu şekilde mahsuplaşma yapılarak birbirlerini ibra etmeleri de mümkündür. Ancak iki tarafın da rızası olmadığı durumda, kiraya veren veya kiracı tek başlarına böyle bir tasarrufta bulunamayacaktır.

Ayrıca üzerinde durulması gereken önemli bir nokta da, ödenen depozitonun ne tutarda iade edileceğidir. Yargıtay’ın konu hakkındaki görüşüne göre depozitonun, kira sözleşmesinin kurulduğu dönemdeki kira parası/depozito oranı dikkate alınmak suretiyle, kira sözleşmesinin sona erdiği dönemdeki depozito değerine göre iade işleminin yapılması gerektiğidir. Konu hakkında Yargıtay muhtelif kararlarında[1]; sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin, depozitonun kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki kira parasına uygulanarak elde edilecek güncel değere göre depozitonun iade edilmesi gerektiğinin altını çizmiştir. Tabi bu kuralın istinası mevcuttur. Her halde tarafların iradesini ve sözleşme serbestisini dikkate alan Yargıtay, taraflarca “ödenen bedelin aynen iadesinin” kararlaştırıldığı durumlarda, güncel değere göre iadenin söz konusu olmayacağını ve aynen iade yolunun benimsenmesi gerektiğini ifade etmiştir[2].

SONUÇ

Depozito olarak da bilinen güvence bedeli, kiralanan taşınmazın tahliyesi sonrasında taşınmazda meydana gelebilecek zararların bir teminatı olarak kiracı tarafından kiraya verene verilen teminat bedelidir.

Taraflar depozito ödenmesi konusunda anlaşma sağlarsa, anlaşılan depozito tutarı 3 aylık kira bedelini aşamaz.

Depozito, para olarak verildiyse vadeli bir mevduat hesabında nemalandırılmalı; kıymetli evrak olarak verildiyse de bankada depo edilmek suretiyle muhafaza edilmelidir.

Depozito iade edileceği zaman, kira sözleşmesinin kurulduğu dönemdeki depozito parasıyla kira bedeli arasındaki oran dikkate alınarak; depozitonun güncel kira bedeli karşısındaki değerine göre iade sağlanmalıdır. Şayet taraflar ödenen depozitonun aynen iadesini kararlaştırdıysa, bu halde depozito güncel değere göre değil, aynen ödendiği tutar kadar iade edilmelidir.