1.   Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazda paydaşlardan bir veya bir kaçının payını üçüncü bir kişiye kısmen veya tamamen satması halinde diğer paydaşlara dava açmak suretiyle aynı şartlar içerisinde satılan bu payın öncelikli alıcısı olma imkânı veren eşyaya bağlı, yenilik doğurucu kanundan kaynaklanan bir haktır.[1] Yasal önalım hakkı ancak paydaş olmayan kişiye yapılan satışta ve ancak dava açılarak ileri sürülebilir. Bu hakkın dava dışında herhangi bir yolla ileri sürülmesi mümkün değildir.

  Yasal önalım hakkında eşyaya bağlı borç etkisi kanundan kaynaklanmaktadır. Bu sebeple, herkes tarafından bilindiğinin varsayılacağı ve tapu siciline şerh edilmesinin gerekli olmadığı çeşitli Yargıtay kararlarında belirtilmiştir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise ancak tapuya şerh verildiği takdirde eşyaya bağlı borç etkisini göstermekte ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmektedir.

     2.   Yasal Önalım Hakkının Kullanılması İçin Gerekli Şartlar 

    1.   Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bulunması gerekir. Kat mülkiyetine veya kat irtifakına sahip taşınmazlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

     2.   Önalım olayı gerçekleşmelidir.

     3.   Yasal önalım hakkı kullanıldığı anda paydaş olmak gereklidir.

     4.   Yasal önalım hakkı ancak alıcıya karşı açılacak dava yoluyla kullanılabilir.

     5.   Payın satıldığı kişi, üçüncü kişi olmalıdır. Bir paydaşın diğer paydaşa payını sattığı hallerde önalım davası açılamaz.

     6.   Önalım davasına konu olan taşınmaz, bir sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır.

   7.   Yasal önalım hakkının kullanılması için yasal önalım hakkından veya hakkın kullanılmasından feragat edilmemiş olması gerekir.

     8.   Önalım olayı gerçekleştikten sonra, alıcı veya satıcı tarafından, diğer paydaşlara önalım olayı noter vasıtasıyla bildirilmelidir. Noter aracılığı ile bildirim söz konusu ise satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir. Satış, noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir. Bu sürelerin hak düşürücü nitelikte olduğu unutulmamalıdır.

Önalım hakkı ile üçüncü kişilerin mevcut paydaşların arasına girmemesi ve taşınmazın mevcut düzeninin korunması hedeflenmiştir.

Yasal önalım hakkı, kurucu yenilik doğuran haklardan olup kural olarak yenilik doğuran haklar dava açmaya gerek olmaksızın karşı tarafa ulaşması gereken tek taraflı irade beyanıyla hüküm ve sonuçlarını doğurur. Yasal önalım hakkında dava açması zorunluluğu hakkın kullanılması bakımından değil, ancak alıcı tarafından payın devrinden kaçınılması halinde gündeme gelecektir.[2]

     3.   Yasal Önalımda Muvazaa

  Sözleşmede muvazaa, tarafların iradeleri ile beyanları arasında bilerek ve isteyerek yarattıkları uyumsuzluk ile yaptıkları sözleşmenin hiç sonuç doğurmaması ya da görünürdeki sözleşmeden başka bir sözleşmenin sonuçlarının doğurması hususundaki üçüncü kişileri aldatma kastıyla yaptıkları anlaşmadır.[3]    

   Yasal önalım hakkı sahibi muvazaalı sözleşmenin tarafı olmadığı için, payın yasal önalım hakkını engellemek için tapuda satış dışında başka bir hukuki işlem olarak gösterildiği yönündeki iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Kural olarak önalım yükümlüsü sözleşmenin tarafı olduğundan devrin gerçek bir satış olmadığını ileri süremeyecektir. Bu kuralın aksine 27.03.1957 tarih ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı YİBK’nda pay devrinin karı koca veya evlat ya da akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde, alıcı tarafından hibe ya da miras hukukuyla ilgili amaçlarla devrin yapıldığının ispatlanması halinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağı ifade edilmiştir. Bu yöndeki savunmanın tanık dâhil her türlü delille ispatlanması mümkündür. Anılan içtihadı birleştirme kararı sözleşmenin tarafı olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı kuralının bir istinasıdır. Yasal önalım hakkı sahibinin açtığı davada davalı alıcı tarafından işlemin muvazaalı olduğu yönünde savunmada bulunulması davalı sözleşmenin tarafı olduğundan hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilmelidir. Hiç kimse kendi muvazaasına dayanarak hak talep edemeyeceğinden bu yöndeki savunmaya itibar edilmeyerek davayı açan paydaşın yasal önalım hakkını kullanmasına imkân tanınmalıdır.[4]

      4.    Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Önalım hakkı yasadan kaynaklanabileceği gibi sözleşmeden de kaynaklanabilir. Önalım sözleşmesi, taşınmazın maliki ile önalım hakkı tanınacak şahıs arasında yapılır ve geçerliliği, adi yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Önalım sözleşmesi tarafların önalım hakkının tanınmasına dair olan irade beyanlarını içermeli ve bu hakkın hangi taşınmaza ilişkin olduğunu göstermelidir. Bedel belirlenmesi şart değildir. Önalım sözleşmesinde herhangi bir hüküm yoksa veya önalım sözleşmesi nitelikli olarak yapılmamışsa, önalım hakkının üçüncü kişiye satıştaki koşullara göre yapıldığı varsayılır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır ve sadece sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade etmektedir. Fakat sözleşme tapuya şerh edilerek etkisi güçlendirilebilir ve ayni bir nitelik kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir hale gelebilir. Şerh yok ise, sonraki maliklere karşı ileri sürülmesi mümkün değildir. Bu halde önalım hakkına konu taşınmaz bir üçüncü kişiye devredildiğinde, önalım hakkı sahibinin bu kişiye karşı ileri sürebileceği herhangi bir hakkı bulunmamaktadır.

SONUÇ:

   1.   Yasal önalım hakkı; yenilik doğuran bir hak olup dava dışında kullanılamaz. Önalım davası ile üçüncü kişiye satılan taşınmazın önalım hakkı hak sahibine tescili amaçlanır. Önalım davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır.

    2.   Sözleşmeden doğan önalım hakkı, özel hukuktan doğan, taşınmaz sahibi ile hak lehtarı arasında adi yazılı şekilde yapılan sözleşme ile ortaya çıkan, taşınmaz sahibinin taşınmazını ileride bir üçüncü kişiye satması halinde devir yetkisini kısıtlayan bir haktır. Taşınır malların, önalım sözleşmesine konu edilip edilmemesinde ise farklı görüşler vardır