24.10.2024

Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu kapsamda tarafların birbirlerine karşı ifa etmeleri gereken edimleri söz konusudur. Kiracı açısından ifa edilmesi gereken en önemli edim kira bedelinin kiraya verene kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ve eksiksiz olarak ödenmesidir. Kiracının bu duruma aykırı hareket ettiği hallerde kiraya verene tahliye imkânı tanınmaktadır.

 1. Temerrüt Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi

TBK’nın 315. Maddesi ile kiracının temerrüdü nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilebileceği düzenlenmektedir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren ödenmeyen kira bedelini temerrüt faiziyle birlikte talep edebileceği gibi TBK’da öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesinin feshi yoluna da gidebilir.

İlgili hükümde kiracının muaccel olan kira bedeli veya yan giderleri ödememesi halinde kiraya verenin kiracıya yazılı olarak süre verebileceği ve bu sürede de borcun ifa edilmemesi durumunda kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebileceği düzenlenmiştir. Kiracıya verilecek süre adi kiralarda en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. TBK’da kararlaştırılan süreler nispi emredici nitelikte olup sürelerin kiracı lehine daha uzun belirlenmesi mümkün iken kısaltılması mümkün değildir. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiraya veren bu bildirimi bir ihtarname veya yapacağı bir icra takibi ile gerçekleştirebilir. Önemli olan geçerlilik şartı bu bildirimin yazılı olarak yapılmasıdır.

Kiracıya gönderilecek yazılı bildirimde; ödenmeyen kira bedelin ait olduğu ay, kira bedeli, kira bedelinin belirtilen süre içerisinde ifa edilmesi istemi ve ifa edilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği ihtarı yer almalıdır. Bahsi geçen unsurlar bildirimde açık ve tereddüte yer bırakmayacak belirtilmelidir.

Kiraya veren, konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bildirimin tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içerisinde kiracının kira borcunu ödemediği durumda kira döneminin sonunu beklemeden, ödeme süresinin bitim tarihini takip eden 6 ay içinde, icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunabilecektir.

Kiracının kira bedelini ödeme borcunu ifa etmede kusurlu olmaması fesih hakkının kullanımı bakımından önem arz etmez. TBK’ nın 315.maddesi hem konut veya çatılı işyerleri kira sözleşmelerinde hem de adi kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır. Bilgi notumuzun üçüncü bölümünde bu hususa ilişkin dava sürecinin ayrıntılarına değinilecektir.

2.   İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

TBK 352/2 maddesinde; kiracının bir kira dönemi içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması halinde kiraya verene dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanınmıştır. Buna göre kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasını ikame etmelidir.

Kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli ise o süre içerisinde iki haklı ihtarın gönderilmesi gerekirken kira sözleşmesi 1 yıl veya daha uzun süreliyse sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren her yıl bir kira dönemi olarak kabul edileceğinden iki haklı ihtarın bir kira dönemi içerisinde gönderilmiş olması aranır.

Kanun’da tahliye davasının iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerektiği düzenlenmişse de TBK 353 maddesine göre dava açma süresi içinde dava açılacağı kiracıya yazılı olarak bildirildiyse takip eden kira yılının sonuna kadar dava açma hakkı muhafaza edilecektir. Bu süreler hak düşürücü süre olup hak kaybına uğramamak adına sürelere riayet edilmesi önem arz etmektedir.

İki haklı ihtardan bahsedilebilmesi için ihtarname içeriğinde ödenmeyen bedelin ait olduğu ay, kira bedeli miktarı, bedelin ödenmemesi halindeki sonucun akdin feshi olduğu ve kiralananın tahliyesi için yasal yollara başvurulacağının belirtilmesi gerekir. Ayrıca her bir ay için ayrı ihtar gönderilmesi gerektiği unutulmamalıdır. Zira aynı ihtarda birden fazla aya ilişkin kira bedelinin ödenmediğinin konu edildiği halde, bu ihtarname yalnızca tek bir haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.

İhtarların haklı nitelikte olabilmesi için çekildiği tarih itibarıyla ihtara konu kira bedelinin muaccel olmasıyla birlikte ödemenin ihtarın kiracıya tebliğinden sonra yapılmış olması aranır. Yani, ihtarnamenin gönderildiği tarihten tebliğ edildiği tarihe kadar arada geçecek sürede kiracı tarafından ödeme yapılmışsa, bu halde haklı bir ihtardan söz edilemeyecektir.

3.   Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması Yoluyla Tahliye

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 269 vd. maddelerinde konut veya çatılı işyeri kiraları ile adi kiralar bakımından kiracının kira bedelini ödememesi haline özgü kiraya verenin icra takibi yoluyla kira bedelini ve kiralananın tahliyesinin talep edilebileceği öngörülmüştür.

Esasen ilamsız bir icra türü olan ve uygulamada Örnek 13 olarak bilinen bu kendine özgü icra takibinde kiracının takibe konu kira bedelini TBK 315. maddesinde kiracının temerrüdüne ilişkin öngörülen süre içinde ödemezse tahliye edileceği ihtarının yer alması gerekmektedir. Takibin dayanağını ise mutlaka bir kira sözleşmesi oluşturmalıdır.  Konut veya çatılı işyerleri kiraları bakımından kendisine tahliye talepli ödeme emri tebliğ edilen kiracı 7 gün içinde takibe itiraz etmez ve her halükarda yasal süre olan 30 gün içerisinde takibe konu kira bedelini ödemezse takip kesinleşecek olup icra mahkemelerinde açılacak dava ile kiralananın tahliyesi talep edilebilecektir. Ancak kiracı ihtar müddeti içerisinde kira borcunu öderse taşınmazdan tahliye edilmesi mümkün değildir. Fakat bu durumda notumuzun ikinci bölümünde yer alan iki haklı ihtar konusunda detayları yer alan “bir haklı ihtar”ın elde edileceği söylenebilir. Bu durum bir kira yılı içerisinde iki kez tekrar eder ise iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının şartları oluşmuş olacaktır.

Kiracının takibe, kira ilişkisine ve sair hususlara itiraz ettiği durumda kiraya verenin icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi davası açma imkânı vardır. Söz konusu dava bakımından hak düşürücü süre ödeme emrinde belirtilen 30 günlük ödeme müddetinin bitiminden itibaren 6 aydır. Takibe itiraz eden kiracı icra takibine konu edilen kira bedellerinin yasal otuz günlük süre içerisinde ödendiğini İİK'nın 269/c maddesinde belgelerinden biri ile kanıtlamak zorundadır.

İcra mahkemesince verilen tahliye kararı kesinleşmesi aranmaksızın davalı kiracıya tebliğ veya tefhiminden itibaren 10 gün sonra icra edilebilecektir. Ancak borçlu kiracının karara karşı istinaf kanun yoluna başvurmak ve 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırmak suretiyle tahliye kararının icrasının durdurulması mümkündür.

Sonuç;

Kira bedelini kira sözleşmesinde yer alan tarihte ve eksiksiz olarak ödemeyen kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununda düzenlenen şartların da varlığı halinde; tahliyesini sağlayan üç farklı yöntem söz konusudur. Bunlar kiraya verenin temerrüt sebebiyle kira sözleşmesini feshi, iki haklı ihtar çekilerek tahliye davası açılması ve son olarak tahliye talepli icra takibi başlatılmasıdır.