11.07.2024

Mevzuat kapsamındaki düzenlemeler ile tek seferde yüz günden fazla süreli olarak gerçekleştirilen kiralamalar bu kanunun kapsamı dışında tutulmuştur. Bu açıdan, kiraya verenin konutunu en fazla yüz gün süreyle turizm amaçlı kiraladığı durumlarda 7464 sayılı Kanunda yer alan düzenlemelere uyulması gerekeceğini söylemek mümkündür.

Düzenleme ile kanun kapsamında değerlendirilebilecek kiralamalar açısından Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alma zorunluluğu getirilmiştir. İzin belgesi başvurusu, kural olarak malik tarafından yapılır. Ancak üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunan konutlar bakımından malik yerine ilgili hak sahibince başvuruda bulunulması gerekmektedir.

İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Ancak, birden fazla bloktan oluşan konut siteleri bakımından ise, yalnız turizm amaçlı kiralanan konutun bulunduğu bina yönünden kat maliklerinin kararının bulunması yeterlidir.

Kanun düzenlemesi ile üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalar açısından aynı kiraya veren adına turizm amaçlı kiralanabilecek konutlar yönünden yüzde yirmi beş sınırı getirilmiştir. Ayrıca, aynı kiraya veren adına aynı binada beşten fazla bağımsız bölüm için izin belgesi başvurusunda bulunulması halinde, diğer koşulların yanında işyeri açma ve çalışma ruhsatının ve başvuruya konu binanın konut sitesi içerisinde yer alması halinde, tüm kat maliklerince oy birliği ile alınmış kararın sunulması da gerekmektedir.

İzin belgesi başvurusunun kiraya veren tarafından bizzat veya  1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilmesi mümkündür.

Kanun kapsamında turizm amaçlı konut kiralamalarında alt kira sözleşmesi yapma yasağı getirilmiştir. Bu sebeple, turizm amaçlı kiralanan konutun kullanıcı tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır. Yine, kullanıcı tarafından kendi adına ancak mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan bir taşınmazın alt kira sözleşmesi yoluyla turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması da yasaklanmıştır.

İç İşleri Bakanlığı’nın 26.11.2013 Tarihli ve Günübirlik Kiralanan Yerler konulu genelgesi gereği, bu konutlar bakımından 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerine göre kullanıcılar açısından kimlik bildirim yükümlülüğünün getirildiği ve bu yöndeki kayıtları tutma yükümlülüğünün söz konusu hizmeti veren gerçek veya tüzel kişiye ait olduğu söylenebilmekte idi. Ancak, yeni düzenleme ile bu husus açıkça kanun hükmüne bağlanmıştır. Bu kapsamda, turizm amaçlı kiralanan konutlar bakımından kiraya veren, kullanıcıların kimlik ve geliş-gidiş kayıtlarını, örneğine ve usulüne uygun şekilde günü gününe tutmak, genel kolluk örgütlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmak, Türkiye İstatistik Kurumu’na talebi halinde vermek ile yükümlüdür.

Kanun kapsamında rezidans olarak adlandırılan yüksek nitelikli konutlar bakımından tüm kat maliklerinin oy birliği ile alınan karar ve yüzde yirmi beş sınırının uygulanmayacağı yönünde istisna getirilmiştir. Düzenlemeye göre, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânların bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, tüm kat maliklerinin oy birliği ile alınan karar ve yüzde yirmi beş sınırı aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilecektir.  Ayrıca, bu türden konutların yönetim işletmesi veya bir ya da birden fazla pazarlama işletmesi tarafından söz konusu faaliyetleri yürütebilmeleri mümkündür.

Konutların turizm amaçlı kullanılabilmesi için uyulması gereken diğer bir kural da plaket asma zorunluluğudur. Nitelikleri Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılacaktır. Plakette, “Turizm Amaçlı Konut” ibaresi ve konutun Bakanlığın denetimine tabi olduğuna dair bilgi, izin belgesi tarihi, konutun bulunduğu ilin plaka kodu ile başlayan belge numarası, izin belgesi sahibinin irtibat numarası ve konutun adresi yer alacaktır.

Kanun koyucu turizm amaçlı kiralanacak konutlar açısından izin belgesi verilebilmesini bir takım asgari koşullara bağlamıştır. Bu kapsamda, söz konusu konutların aşağıda belirtilen özellikleri taşımaları gerekmektedir:

    i.          En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfağının bulunması,

  ii.           Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu bulunması,

  iii.          Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki bulunması,

 iv.          Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması.

Yine belirtilen nitelikleri taşıyan konutlar yönünden de kanun koyucu tarafından kapasite sınırı öngörülmüş olup bu sayı üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir.  Kanun kapsamında yasaklanan diğer bir husus da, izin belgesine sahip konutun odalarının ayrı ayrı kiraya verilmesidir.

Turizm amaçlı konut kiralamasına ilişkin esasları ana hatları ile belirleyen söz konusu kanun, aynı zamanda kanuna aykırı fiiller açısından da idari para cezası yaptırımı öngörmekte ve izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama yapılması veya konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi gibi hallerde ise izin belgesi alarak faaliyette bulunulması veya izin belgesine aykırılıkların giderilmesi için onbeş günlük süre öngörülmektedir.

Turizm amaçlı konut kiralamaları bakımından değinilmesi gereken son husus ise, izin belgesinin iptalidir. Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından düzenlenen izin belgesi aşağıdaki durumlarda iptal edilebilecektir:

a) İzin belgesi sahibinin talebi,

b) Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespiti,

c) Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesine rağmen verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi,

ç) Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi,

d) Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesine rağmen belirtilen aykırılıkların giderilmemesi.

Sonuç olarak;

Turizm alanındaki gelişmelerin doğal bir sonucu olarak yaygın bir şekilde tercih edilen konut kiralama faaliyeti gerçekleştirilirken uyulması gereken kurallar mevzuat kapsamında ayrıntılı bir şekilde ifade edilmiştir. Bu kapsamda, özellikle kiraya veren açısından uyulması gereken çok sayıda yükümlülük öngörülmüş ve yükümlülüklere aykırı davranışlara özgü olarak uygulanacak idari para cezaları belirtilmiştir. Getirilen mevzuat ile uygulamada sıklıkla rastlanan turizm amaçlı konut kiralama faaliyetlerindeki kayıt dışılığın giderilmesinin amaçlandığını söylemek yanlış olmayacaktır.