21.03.2024

Yazarlar: Sema Çelebi, Öyküm Koruca

Kiracıların tahliyesinin 6098  Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“Kanun”) uyarınca sıkı koşullara bağlanması karşısında uygulamada tahliye taahhütnamelerinin kullanımının arttığını söylemek yanlış olmayacaktır. Bu durum sebebiyle sıklıkla kullanılmaya başlanan tahliye taahhütnamelerinin geçerlilik koşullarının neler olduğu ve bu koşullara riayet edilip edilmediği hususları pratikte oldukça önem kazanmıştır.

It wouldn’t be wrong to say that the usage of evacuation commitments has increased due to the strict stipulations foreseeing the evacuation of tenants pursuant to the Turkish Code of Obligations No.6098. Due to this situation the matter of what the validity conditions of the frequently used evacuation commitments are and whether these conditions are complied with has gained importance in practice.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt ettiği yazılı bir irade beyanıdır. Tahliye taahhütnamesi ile Kanun’un sözleşmenin zayıf tarafındaki kiracıyı koruyan hükümlerinin alanı daraltılarak sözleşmenin diğer tarafında bulunan kiraya veren lehine taşınmazın tahliyesi sağlanmaktadır. Kiraya verenin başka herhangi bir nedene dayanmaksızın ve tazminat sorumluluğu doğmaksızın kira sözleşmesini sona erdirmesine ve kiralananın tahliyesine olanak sağlayan tahliye taahhüdünün düzenlenmesinde birtakım geçerlilik koşullarına riayet edilmesi gereklidir.

Tahliye taahhütnamesi ile kiraya veren, taahhütnamede kararlaştırılan tarihte, doğrudan başlatacağı bir icra takibi ile yahut tahliye davası açmak suretiyle kiralananın tahliyesini sağlayabilmektedir. Ancak bu yollara başvurabilmek için geçerli bir tahliye taahhütnamesi düzenlenmiş olması ve taahhütnamede düzenlenen tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde bahsi geçen yollardan birine başvurulması gereklidir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları Nelerdir?

Yasal dayanağı Kanun’un 352. maddesinde bulunan tahliye taahhütnamesi;

1.   Yazılı olarak düzenlenmelidir.

2.   Kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır.

3. Ek olarak belirtilmelidir ki, taahhütname içeriğinde kiracının ismi, kiralananın adresi, kiraya verenin ismi ve tahliye tarihinin net olarak belirtilmiş olması da aranmaktadır.

Sözlü bir tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının tahliye edilebilmesi mümkün değildir. Bu doğrultuda önemle belirtmek gerekir ki, kanun hükmü uyarınca tahliye taahhütnamesinin adi yazılı şekilde düzenlenmesi gerekli ve yeterli olup resmi şekil aranmamaktadır. Fakat tahliye taahhütnamesi noterde düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir. Yine, ispat kolaylığı bakımından noterde düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması faydalı olacaktır.

Kanun ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenmesi taahhütnameyi geçersiz hale getirecek olup hatta kanun koyucu kiralananın kiracıya tesliminden sonra taahhütnamenin düzenlenmesini aramaktadır. Bu şart ile kanun koyucu tarafından sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracı korunarak kiralananın tesliminin kiracının tahliyeyi taahhüt etmesi koşuluna bağlanmasının önüne geçilmek istenmiştir. Öyle ki, kira ilişkisinin zayıf tarafında bulunan kiracı, konut ihtiyacı nedeniyle zor durumda olabilmekte ve sırf kira sözleşmesini akdedebilmek adına kiraya verenin talebi üzerine tahliye taahhütnamesi imzalamak mecburiyetinde kalabilmektedir.

Tahliye taahhütnamesinin tanzim tarihi ile burada yazılı olarak taahhüt edilen tahliye tarihinin ayrı ayrı belirtilmesi gerektiğini de belirtmekte fayda vardır.

Yargıtay’ın güncel içtihatları uyarınca taahhüdün kiralananın tesliminden önce verildiği veya taahhütnamede yazılı tarihin sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğu iddiasını ispat yükü kiracının üzerinde olacaktır.

Nitekim, Yargıtay HGK’nun 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı ve 28.09.2021 tarihli ilamında;

“Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.” denilmek suretiyle bu husus vurgulanmıştır.

Tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesine dayanması şartı, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinden doğan bir gerekliliktir. Borç altına sokan bir taahhütname, onu imzalayanların serbest iradesine dayanmadığı takdirde sakat hale gelecek ve geçerli kabul edilemeyecektir.

Kiracı dışında, aynı konutu veya işyerini kullanan kişilerin kendi başlarına verecekleri yazılı tahliye taahhütnameleri geçerli kabul edilemeyeceğinden bu taahhütnamelere dayanılarak kiracının tahliye edilmesi mümkün olmayacaktır.

Birden fazla kiracının bulunduğu kira sözleşmelerinde taahhüdün bütün kiracılar tarafından birlikte verilmesi taahhüdün geçerliliği için zorunludur. Fakat kira sözleşmesinde kiracılardan birine yazılı tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için yetki verilmişse yetkili kiracı tek başına geçerli bir tahliye taahhütnamesi akdedebilir.

Eğer kiracı bir tüzel kişi ise, bu durumda yazılı tahliye taahhüdünün tüzel kişinin yetkili organ ya da temsilcileri vasıtasıyla verilmiş olması gerekli ve yeterlidir. Bu kapsamda tüzel kişiyi temsil yetkisi olmayan kişilerin vermiş oldukları tahliye taahhütnameleri geçerli kabul edilemeyecektir.

Kanun’un 352. maddesi uyarınca; tahliye davası açmak veya bir icra takibi başlatmak suretiyle kiralananın tahliyesi yoluna mutlaka kiraya veren tarafından başvurulması gereklidir. Kiraya veren sıfatını haiz olmayan malikin bu yollara başvurma imkanı yoktur. Ancak belirtmek gerekir ki Yargıtay[1] tarafından yeni malikin; eski malikin ve kiraya verenin halefi olması gerekçe gösterilerek eski malik zamanında verilmiş olan tahliye taahhütnamesine dayanarak kiralananın tahliyesini sağlayabileceği kabul edilmektedir.

Tahliye taahhütnamesi düzenlenirken taahhütnamede belirtilen günde kiralananın boşaltılmaması ihtimaline binaen taraflar arasında cezai şart kararlaştırılması da mümkündür. Cezai şartın kararlaştırılmış olduğu varsayımında, kiralananın taahhüt edilen tahliye tarihinde boşaltılmaması halinde cezai şartın tahsili de talep edilebilecektir.

Tahliye taahhütnamesi yukarıda açıklanan koşullara uyulmaksızın düzenlenmesi halinde geçersiz olur. Bu noktada geçersizliğin ispatının üzerinde durulması gerekmektedir. Doktrindeki eğilim, tahliye taahhüdünün geçersizliğinin her türlü delille ispat olunabileceği yönünde olmakla birlikte; Yargıtay uygulamasına göre bu iddianın yalnızca senetle ispatı mümkündür.

Kiracının boş bir tahliye taahhütnamesine imza atması halinde bunun sonuçlarına kendisinin katlanacağı Yargıtay uygulamasında kabul edilmektedir. Öyle ki Yargıtay “Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olduğu kabul edilse bile, kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır.” şeklinde kararlar vermektedir. Böyle bir durumda, kiracının ancak taahhütnamenin sonradan kiraya veren tarafından üzerinde mutabık kalınan şekil dışında doldurulduğunu ispat etmesi halinde taahhütname geçersiz sayılacaktır.

SONUÇ:

1. Kiraya verenin başka herhangi bir nedene dayanmaksızın ve tazminat sorumluluğu doğmaksızın kararlaştırılan tarihte taşınmazından kiracısını tahliye etmelerine olanak sağlayan tahliye taahhütnamesi yazılı olmalı, kira sözleşmesi ile kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmiş olmalı kiracının serbest iradesine dayanmalıdır.

2. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi düzenlendikten sonra taahhüt edilen tahliye tarihinde taşınmazın boşaltılmaması halinde, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde icra takibi başlatılarak veya tahliye davası açılarak kiracının taşınmazdan tahliyesi sağlanabilecektir.

3. Yargıtay kiracıların boş bir tahliye taahhütnamesine imza atmaları durumunda, bunun sonuçlarına kiracıların katlanması gerektiği yönünde kararlar vermektedir.