15.01.2024

Hazırlayan: Beyza Büyükağaçcı, Esra Serin

Konut kapıcısı ile kat malikleri arasında kurulan kapıcılık sözleşmesi, iş sözleşmesi niteliğinde olup 4857 sayılı İş Kanunu’nda düzenlenmiştir. İşbu yazımızda ise konut kapıcılarının haklarını genel olarak düzenleyen Konut Kapıcıları Yönetmeliği’ndeki ilkeler ile konut kapıcılarının kapıcılık hizmetleri, çalışmalarının kapsamı ve çalışma süreleri belirlenirken dikkat edilen kıstaslar genel olarak ele alınacaktır.

1) Kapıcılık Sözleşmesi ve Tarafları

Kapıcılık sözleşmesinin tarafları arasında kat malikleri ile konut kapıcısı yer almaktadır. Kat maliklerinin temsili ise yönetici yahut yönetim kurulu tarafından sağlanmaktadır[1]. Nitekim, ana gayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, yönetici atanması mecburidir. Kat malikleri tarafından yönetici ya da yönetim kurulunu belirlenememesi durumunda ise Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından temsil için yönetici seçilebilecektir. Konut kapıcıları için bir diğer husus ise iş hukuku anlamında ortaya çıkabilecek idari ve yargısal uyuşmazlıklarda husumetin kime yönetileceğidir. Yöneticinin işveren temsilcisi olması sebebiyle konut kapıcısının işveren hakkında açabileceği davanın kat maliki ya da maliklerine karşı açılması gerekse de, Yönetmelik’ten doğan bu temsil yetkisine göre davanın doğrudan yönetici hasım gösterilerek açılması da mümkündür. Bununla birlikte, uygulamada davacının husumet yöneltebileceği kat maliklerinin belirlenemediği durumlar olabilmektedir. Yargıtay bu hususta davacı tarafın çalıştığı ana gayrimenkulde dava tarihinde yer alan kat maliklerine davanın yönetilebileceğine karar vermiştir[2].

2) Kapıcılık Hizmetleri ve Çalışma Süresinin Kapsamları

a) Kapıcılık tanımı ile fazla mesai kavramı

Konut Kapıcıları Yönetmeliği 3. maddesinde yer alan “Anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişi” ifadesi ile konut kapıcısının tanımı yapılmıştır. Bu doğrultuda ise kapıcı hizmetleri, aralıksız ifa edilme zorunluluğu bulunmaması sebebiyle aralı işler olarak adlandırılmıştır. İşbu sebeple de konut kapıcılarının fazla mesaisi diğer işçilerden ayrılmakta ve kendine has esaslara tabi tutulmaktadır. Nitekim Yargıtay kararlarında ara dinlenme süresi olarak adlandırılan süreçlerde kapıcının vazifesini ifa etme ile yükümlü olmadığı için  dilediği şekilde boş zamanını kullanma hakkına sahip olduğu ifade edilerek fazla mesai hesaplanmalarının bu doğrultuda yapılması gerektiği dile getirilmiştir.

“Davacı 06.10.2005-17.11.2013 tarihleri arasında davalı yöneticiliğindeki sitede kapıcı olarak çalışmıştır. Mahkemece, fazla mesai ücreti taraf tanıklarının anlatımları değerlendirilmek suretiyle davacının haftanın 6 günü 07:30-20:30 saatleri arası 3 saat ara dinlenme ile haftalık 15 saat fazla mesai yaptığı kabulüyle hesaplanmıştır. Öncelikle belirtmek gerekir ki kapıcı hizmetleri aralı işler olarak adlandırılan ve vazifeleri aslında aralıksız sürmeyip, vakit vakit ifa edilmesi icap eden işlerden olup işlerin yapıldığı vakitler arasında kalan boş zamanları kapıcının dilediği gibi kullanma imkanı olduğundan bu zamanların günlük çalışma süresine dahil edilmesi mümkün değildir. Bu itibarla, kapıcıların fazla mesai taleplerine ilişkin araştırma ve inceleme yapılırken öncelikle kapıcının çalıştığı apartmanın daire sayısının ve bir günde yaptığı işlerin neler olduğu ve bu işlerin ne kadar zamanda yapacağının tespit edilmesi ve buna göre fazla mesai yapıp yapmadığı saptanması, tanık anlatımlarının da bu saptamalar ışığında değerlendirilmesi gerekir.”( Yargıtay 22. Hukuk Dairesi, 18.04.2019T., 2016/11300 E., 2019/9055 K.)

İlgili karar uyarınca kapıcı fazla mesai yaptığını iddiasını işçinin imzasının bulunduğu bordro, işyeri kayıtları ve iç yazışmaları ile işyerine giriş çıkışını içeren belgelerin yanı sıra tanık anlatımları ile işin niteliğine ilişkin diğer delillerle de ispat etmekle yükümlüdür.

b) Kapıcının Çalışma Süresi

Konut Kapıcılarının çalışma süresi genel hükümlere tabi olup haftada en çok kırk beş saattir. Ancak taraflar arasında yapacakları iş sözleşmesi ile söz konusu çalışmanın tam süreli ya da kısmi süreli olarak yürürlüğe koyabilirler. Özellikle bağımsız bölüm sayısının az ve eklentiler ile ortak alanların da yoğun bir iş hacmini gerektirmeyecek durumda olduğu hallerde, kapıcının günlük yedibuçuk saat ve haftalık kırkbeş saat olağan mesaiye göre daha az sürelerle çalıştırılması imkân dâhilindedir. Yapılan işin niteliği itibariyle tam süreli iş sözleşmesi ile çalışmadığı açık olan konut kapıcısının ücretinin ve diğer parasal haklarının tam süreli emsal işçinin çalışma süresi ve ücretine göre oranlanmak suretiyle belirlenmesi gerekmektedir[3].

3) Konut Kapıcısına Tahsis Edilen Konut

Konut Kapıcılığı Yönetmeliği 13.maddesinde de belirtildiği üzere “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” Fakat konut kapıcısına kullanımı için konut tahsis edilmesi durumunda kapıcı ile kat malikleri arasında bir kira ilişkisi kurulmayacak kat malikleri tarafından bedelsiz kullanım sağlanacaktır.

Nitekim, Yargıtay vermiş olduğu bir kararında kapıcı konutundan ücret alınmasının yahut konut kullanımı sebebiyle kapıcıya ücret ödenmemesinin kanuna aykırı olduğunu ve bu şekilde akdedilen sözleşmelerin geçersiz olduğunu nihayetinde böyle bir uygulamanın angarya yasağı kapsamında olduğunu dile getirmiştir[4] . Bununla birlikte, kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağının sözleşme ile belirleneceği hususu da değinilen Yönetmelik’te ifadesini bulmuştur. Buna göre taraflar, kapıcının anılan giderlere katılması ya da katılmaması konusunu serbestçe kararlaştırabilirler.

4) Kapıcının İhbar ve Kıdem Tazminatı

Konut kapıcılarının hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutları ile ilgili hususların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar Konut Kapıcılığı Yönetmeliği ile düzenlenmekle birlikte kendileri 4857 sayılı İş Kanunu’na tabi oldukları için İş Kanunu’nda yer alan sosyal haklara ve işçilik alacaklarına hak kazanacaklardır. Konut kapıcıları işçi statüsünde yer almaları sebebiyle koşullarının oluşmasıyla birlikte ihbar ve kıdem tazminatı talep edebilecektir. Bununla birlikte, kapıcıya bedelsiz olarak konut tahsis edilmesi durumunda, tahsis edilen konutun kira değeri tazminata esas ücrete eklenecektir.

Sonuç Olarak;

·   Kapıcılık hizmeti diğer işlere göre farklılık gösterdiğinden 4857 sayılı İş Kanunu’na ek olarak Konut Kapıcıları Yönetmeliği ile düzenlenmiştir.

·      Kapıcılık sözleşmesine konut kapıcısı ile kat malikleri taraftır. Bununla birlikte, kat maliklerini temsilen yönetici yahut yönetim kurulu belirlenebilecektir.

·      Kapıcı hizmetleri aralı işler olarak adlandırılır ve kapıcının aralıksız ifa zorunluluğu yoktur. Bu sebeple de fazla mesai ücretinin hesaplanmasında işin niteliği göz önüne alınmalıdır.

·  Kapıcılar da İş Kanunu’na tabii oldukları için Kanun’da yer alan sosyal hak ve alacaklardan faydalanabileceklerdir.